Καθώς η Airbnb διεισδύει όλο και πιο πολύ στην Ελλάδα, η απόφαση για μια βίλα στην Χαλκιδική δείχνει την ανάγκη για ύπαρξη νομικού πλαισίου γύρω από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων.
Όλο και περισσότεροι φαίνεται πως είναι πλέον οι ιδιοκτήτες ακινήτων ανά την Ελλάδα που νομικά θέλουν να μπλοκάρουν την μετατροπή κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα, μετά από μια πρόσφατη απόφαση δικαστηρίου που απαγόρευσε τη βραχυχρόνια μίσθωση βίλας στη Χαλκιδική.
Την αγωγή κέρδισαν οι ιδιοκτήτες τριών κατοικιών σε βάρος της τέταρτης ιδιοκτήτριας η οποία διέθετε για βραχυχρόνια μίσθωση το ακίνητό της σε συγκρότημα στην Κασσάνδρα Χαλκιδικής.
Όταν η υπόθεση έγινε γνωστή, η δικηγόρος Βασιλεία Πομπιέρη, που χειρίστηκε την υπόθεση της Χαλκιδικής, είχε δηλώσει πως δέχτηκε τηλεφωνήματα από ενδιαφερόμενους για τη διευθέτηση παρόμοιων προβλημάτων. Ενδιαφέρον είχαν εκδηλώσει μεταξύ άλλων ιδιοκτήτες στη Λευκάδα, τη Θεσσαλονίκη, το Κουκάκι στην Αθήνα και στη Σαρωνίδα
Σήμερα, σε ρεπορτάζ της «Καθημερινής» αναφέρεται πως νομικές πηγές σημειώνουν ότι πληθαίνουν οι σχετικές αγωγές κατά του φαινομένου από συνιδιοκτήτες και παραπέμπουν στην πρόσφατη απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης.
Τι προβλέπει η απόφαση για τη βίλα στη Χαλκιδική
Με την απόφασή του το δικαστήριο υποχρέωσε την ιδιοκτήτρια ακινήτου να παύσει και να μην επαναλάβει την επαγγελματική χρήση της ιδιοκτησίας της ως τουριστικού καταλύματος και να περιοριστεί στη χρήση αυτής ως κατοικίας.
Η απόφαση προειδοποιεί μάλιστα για χρηματική ποινή 1.000 ευρώ για κάθε παραβίαση ενώ υποχρέωσε την ιδιοκτήτρια να καταβάλει 4.400 ευρώ στα κοινόχρηστα για τις παραβιάσεις του κανονισμού και των όρων της σύστασης του οικιστικού συγκροτήματος.
Πρόκειται για την απόφαση 16158/2018 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, που δημοσιεύθηκε πρόσφατα και υποχρεώνει την ιδιοκτήτρια «να παύσει την προσβολή του κανονισμού της σύστασης και να απέχει από οποιαδήποτε σχετική προσβολή αυτών στο μέλλον και να παύσει και να μην επαναλάβει την επαγγελματική χρήση της διηρημένης ιδιοκτησίας της ως τουριστικού καταλύματος και να περιοριστεί στη χρήση αυτής ως κατοικίας, να ενημερώσει τους ενάγοντες της α΄ αγωγής για τυχόν παραχώρηση της ιδιοκτησίας της λόγω εκμίσθωσης, τέτοιας που δεν τείνει στην επιχειρηματική εκμετάλλευση του ακινήτου της, να ενημερώνει τον εκάστοτε φιλοξενούμενό της για τη χρήση που επιτάσσει ο κανονισμός και η σύσταση». Διατάσσει, μάλιστα, ακόμα και την τοποθέτηση κλειδαριάς ασφαλείας στον πίνακα ελέγχου της πισίνας. Η απόφαση ελήφθη από το δικαστήριο στα τέλη του 2018 αλλά τώρα δημοσιεύθηκε στην επίκαιρη νομολογία της τράπεζας πληροφοριών του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών το πλήρες κείμενό της.
Μέχρι τώρα δεν είχε γίνει γνωστή ανάλογη και τόσο σημαντική από πλευράς περιεχομένου απόφαση.
Η καταδικασθείσα διαθέτει επιπλωμένη κατοικία (για την οποία μάλιστα είχε και ειδικό σήμα ΕΟΤ για τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις προς ενοικίαση) αλλά το ακίνητο δεν έχει αυτοτελές οικόπεδο, αφού βρίσκεται σε συγκρότημα και σε κοινόχρηστο οικόπεδο, ούτε αυτοτελές κτίσμα, εφόσον είναι μεσοτοιχία με ακίνητο τρίτων. Η ιδιοκτήτριά του εκμίσθωνε την κατοικία της μέσω περισσότερων από 15 σχετικών μεσιτών και ιστοσελίδων.
Όμως ο κανονισμός λειτουργίας του συγκροτήματος προσδιορίζει ως αποκλειστικό προορισμό χρήσης των διηρημένων ιδιοκτησιών τις κατοικίες θερινές ή χειμερινές, αποκλείοντας τη χρησιμοποίησή τους για οποιονδήποτε άλλο σκοπό, ενώ ορίζει πως «τροποποιήσεις του κανονισμού επιτρέπονται με απόφαση που λαμβάνεται παμψηφεί στο σύνολο των ψήφων».
Η υπόθεση έφτασε στο δικαστήριο έπειτα από αγωγή των άλλων ιδιοκτητών που αγανακτισμένοι ισχυρίστηκαν ότι γίνεται κατάχρηση των κοινόχρηστων χώρων και υποδομών και υψηλή όχληση από τις δραστηριότητες και τη συχνή εναλλαγή των φιλοξενουμένων/πελατών της ενοικιαζόμενης κατοικίας.
Σύμφωνα µε όσα έχουν γίνει γνωστά για την αγωγή, η κοινόχρηστη πισίνα του συγκροτήματος ήταν μονίμως κατειλημμένη από τους πελάτες της ιδιοκτήτριας.
«Σε καθημερινή βάση οι πελάτες οργάνωναν εκδηλώσεις, µη σεβόμενοι τις ώρες κοινής ησυχίας, υπήρχε οχλαγωγία λόγω των συναθροίσεών τους σε χώρους της αποκλειστικής της χρήσης αλλά και σε κοινόχρηστους χώρους, µε κατανάλωση αλκοόλ, µε φωτιές και αλόγιστη χρήση της ψησταριάς αλλά και επικίνδυνη για τον λόγο ότι το συγκρότημα βρίσκεται πλησίον δασικής περιοχής» αναφέρεται στην αγωγή.
Ακόμη, στην αγωγή αναφέρεται ότι οι επισκέπτες των πελατών όταν δεν μπορούσαν να εισέλθουν από την πόρτα του συγκροτήματος, πηδούσαν από τα τοιχία της περίφραξης ενώ όχι µόνο έκαναν χρήση των κοινόχρηστων χώρων αλλά τις περισσότερες φορές διανυκτέρευαν σ' αυτούς. Επίσης ενώ δικαιούνταν μόνο δύο θέσεις στάθμευσης, «πολλές φορές πάρκαραν όπου ήθελαν ή τοποθετούσαν τα αυτοκίνητά τους κάθετα για να αποφύγουν τον ήλιο».
Ωστόσο η ιδιοκτήτρια ισχυρίστηκε ότι οι λοιποί ιδιοκτήτες παράνομα και αυθαίρετα κατά την πρώτη εβδομάδα του Αυγούστου 2016, δηλαδή την πρώτη εβδομάδα διαμονής των μισθωτών, έκλεισαν για πρώτη φορά τον μηχανισμό καθαρισμού της πισίνας, µε αποτέλεσμα να μετατραπεί σε έλος. Η πισίνα επαναλειτούργησε µε έξοδά της, ανέφερε η ίδια χωρίς όμως να καταφέρει να αντιστρέψει την δικαστική απόφαση.
Σφίγγει ο κλοιός και από την ΑΑΔΕ
Εκτός από νομικές διαμάχες, οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν τα ακίνητά τους στηνAirbnb αναμένεται να βρεθούν αντιμέτωποι και με σκληρούς ελέγχους της ΑΑΔΕ που βάζουν στο στόχαστρο αδήλωτα εισοδήματα και βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Για τον εντοπισμό τους η φορολογική διοίκηση πρόκειται να αξιοποιήσει όλες τις σχετικές πηγές πληροφόρησης που έχει στη διάθεσή της καθώς και ειδικούς ελέγχους προσποίησης του πελάτη οι οποίοι έχουν αποδειχθεί εξαιρετικά αποτελεσματικοί.
Σύμφωνα με το ρεπορτάζ της ιστοσελίδας dikastiko.gr, οι έλεγχοι στους οποίους προχωράει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Ελέγχων θα πραγματοποιηθούν με τα εξής τρία εργαλεία:
Λήψη τεχνογνωσίας από την Πορτογαλία για την εγκατάσταση ενός ειδικού ελεγκτικού μηχανισμού (λογισμικό), ο οποίος θα «σαρώνει» τις ιντερνετικές πλατφόρμες και θα διασταυρώνει τα στοιχεία των προσφερόμενων για εκμίσθωση ακινήτων με τα δεδομένα που έχουν δηλώσει οι ιδιοκτήτες στο TAXISnet. Με τον μηχανισμό αυτόν θα επιταχύνεται σημαντικά η διαδικασία του ελέγχου και θα είναι πιο αποτελεσματική.
Διενέργεια δειγματοληπτικών ελέγχων με τη μέθοδο της «προσποίησης του πελάτη». Με δεδομένο ότι πλέον είναι υποχρεωτική η ανάρτηση στην αγγελία μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας του μοναδικού κωδικού εκμισθούμενου ακινήτου που χορηγείται από το ειδικό μητρώο, θα εντοπίζονται ιδιοκτησίες που δεν φέρουν τον σχετικό αριθμό. Με την προσποίηση του πελάτη θα γίνεται προσπάθεια εντοπισμού της πραγματικής διεύθυνσης του ακινήτου και στη συνέχεια, μέσω του Ε9, του ιδιοκτήτη του.
Λήψη των δεδομένων ηλεκτρονικών πληρωμών των ιδιοκτητών μέσω των εμβασµάτων που εισπράττουν. Για τον συγκεκριμένο λόγο θα επιχειρηθεί συνεργασία με τις τραπεζικές Αρχές, ενώ ήδη η Φορολογική Διοίκηση έχει εξασφαλίσει στοιχεία από διεθνή φορέα ηλεκτρονικών πληρωμών από τον οποίο εκτιμάται ότι έχουν πληρωθεί πολλοί ιδιοκτήτες ελληνικών ακινήτων που εκμισθώνονται μέσω ιντερνετικών πλατφορμών.
Σημειώνεται ότι οι ιδιοκτήτες που ασχολούνται με την εκμετάλλευση κατοικιών μέσω διαδικτυακών πλατφορμών διαμοιρασμού (π.χ., Airbnb, Booking, HomeAway) υπολογίζονται σε περίπου 90.000. Από αυτούς έχουν ήδη εγγραφεί στο σχετικό ηλεκτρονικό μητρώο της ΑΑ∆Ε περίπου 55.000. Η μη εγγραφή στο μητρώο συνεπάγεται πρόστιμο ύψους 5.000 ευρώ, ενώ θα πρέπει να δηλώνονται στο TAXISnet και τα στοιχεία κάθε μίσθωσης. Σε όσους εντοπιστούν να μη δηλώνουν το σχετικό εισόδημα πρόκειται να επιβληθούν πρόσθετοι φόροι και προσαυξήσεις.
Το ίδιο ρεπορτάζ υπενθυμίζει πως όπως είχε αποκαλύψει η «Δημοκρατία» από τις 27/2/2019, το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης εξετάζει και περιοριστικά όρια στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb.
Επί της ουσίας, το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης έχει τη δυνατότητα να ενεργοποιήσει μια δικλίδα που συμπεριέλαβε στο άρθρο 111 του Ν. 4446/2016. Με κοινή απόφαση των υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού, μπορεί να ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής:
Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος.
Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος.
Για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων, τις 60 αντίστοιχα ημέρες ανά ημερολογιακό έτος.
