Επαγγελματικά κτίρια-φαντάσματα και διαμερίσματα που χτίστηκαν τη «χρυσή εποχή» της αντιπαροχής παραμένουν κλειστά, ενώ θα μπορούσαν να βοηθήσουν στη λύση της δύσκολης εξίσωσης των επειγουσών στεγαστικών αναγκών.
Παρόλο που η κυβέρνηση δεσμεύτηκε ότι οι κενές κατοικίες θα αποτελέσουν μέρος της λύσης για την άμβλυνση του στεγαστικού προβλήματος, το πρώτο πρόγραμμα που θα δώσει κίνητρα για να ανοίξουν τα κλειστά διαμερίσματα πολυκατοικιών στα αστικά κέντρα δεν έχει ξεκινήσει ακόμη, αν και ο σχετικός νόμος έχει ψηφιστεί.
Πολλά από αυτά τα κενά διαμερίσματα και τα γραφεία που σήμερα παρακμάζουν χτίστηκαν τη δεκαετία του '60. Τα γραφεία αυτά έχουν έκταση 10, 20 ή και 50 τετραγωνικά μέτρα.
Αγοράστηκαν ως επένδυση από την τότε ευημερούσα μεσαία τάξη που απέβλεπε σε ένα έξτρα εισόδημα, έχοντας ένα επαγγελματικό ακίνητο στο άλλοτε επιχειρηματικό κέντρο της πόλης, δηλαδή πέριξ της Ομόνοιας.
Ο πήχης για το φιλόδοξο πλάνο των μαζικών ανακαινίσεων κενών κατοικιών μάλλον κατέβηκε. Περιορίστηκε σε ένα πρόγραμμα για κενά σπίτια που ονομάστηκε «Ανακαινίζω - Ενοικιάζω», και μέχρι σήμερα είναι ανενεργό.
Με καχεκτικές ανέσεις, όπως μια κοινόχρηστη τουαλέτα ανά όροφο, δεν μπορούσαν να εξυπηρετήσουν τις γραφειακές απαιτήσεις και σιγά-σιγά εγκαταλείφθηκαν από τους ενοικιαστές τους.
Στη Γαλλία πολλά κτίρια με παλιά γραφεία έγιναν κατοικίες και διοχετεύτηκαν στην αγορά ακινήτων με όρους κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής. Θα μπορούσε να γίνει το ίδιο και στην Ελλάδα; Στην Αθήνα, πάντως, κάποια από αυτά απορροφήθηκαν από τη βραχυχρόνια μίσθωση, συμβάλλοντας στην άναρχη τουριστικοποίηση του κέντρου. Τα υπόλοιπα ρημάζουν.
Το ζήτημα των κενών και εγκαταλελειμμένων κατοικιών και κτιρίων έχει αποτελέσει αντικείμενο μελετών και κυβερνητικών δεσμεύσεων τουλάχιστον μία δεκαετία τώρα. Επανήλθε στον δημόσιο διάλογο με μεγάλη ένταση λόγο του οξυμένου στεγαστικού προβλήματος. Για την αξιοποίηση και την επαναχρησιμοποίησή τους υπάρχουν διαφορετικές προσεγγίσεις από επιστήμονες και ερευνητές αλλά και από τους ανθρώπους της αγοράς.
Όσες προσπάθειες έχουν γίνει μέχρι σήμερα για την καταγραφή και την αξιοποίησή τους δεν έχουν προχωρήσει. Το 2014 συντάχθηκε ένα σχέδιο νόμου το οποίο βασίστηκε σε μελέτη του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας. Η μελέτη είχε χρηματοδοτηθεί από το Ίδρυμα Ωνάση, αλλά καταχωνιάστηκε σε κάποιο υπουργικό συρτάρι, χωρίς ποτέ να υλοποιηθεί.
Στην αναμονή βρίσκεται το νομοσχέδιο που προετοίμασε και η σημερινή κυβέρνηση για το ίδιο ζήτημα και αφορά αναπλάσεις για την αναβάθμιση του αστικού τοπίου· παρότι είναι έτοιμο εδώ και αρκετούς μήνες, δεν έχει φτάσει ακόμη στη Βουλή.
Τον Σεπτέμβριο του 2022 η κυβέρνηση δημοσιοποίησε ένα νέο πρόγραμμα στεγαστικής πολιτικής. Ανακοίνωσε «6+1 άξονες στεγαστικής πολιτικής», όπως τους ονόμασε. Σε αυτούς τους άξονες συμπεριλήφθηκε η «μαζική ανακαίνιση κενών κατοικιών προς διάθεση σε νέους και νέα ζευγάρια» και «η επιδότηση ανακαίνισης κενών κατοικιών προς διάθεση για μακροχρόνια μίσθωση».
Στον νόμο που ψηφίστηκε στη συνέχεια ο πήχης για το φιλόδοξο πλάνο των μαζικών ανακαινίσεων κενών κατοικιών μάλλον κατέβηκε. Περιορίστηκε σε ένα πρόγραμμα για κενά σπίτια που πήρε την ονομασία «Ανακαινίζω - Ενοικιάζω», το οποίο μέχρι σήμερα είναι ανενεργό.
Το πρόγραμμα προβλέπει επιδότηση των ιδιοκτητών για την ανακαίνιση του κλειστού ακινήτου τους υπό τον όρο ότι θα το βγάλουν στην αγορά προς ενοικίαση τουλάχιστον για τρία χρόνια.
Το γεγονός ότι μπήκαν συγκεκριμένα εισοδηματικά κριτήρια για τους ιδιοκτήτες που θα μπορούν να συμμετέχουν στο πρόγραμμα έδειξε ότι το μέτρο ευνοεί τα μικρά πορτοφόλια. Σήμερα υπάρχουν πάρα πολλοί μικροϊδιοκτήτες που κρατούν κλειστό το ακίνητό τους γιατί δεν έχουν χρήματα να το ανακαινίσουν: «Τα περισσότερα ενοικιαζόμενα σπίτια είναι παιδιά της αντιπαροχής, χτίστηκαν τη δεκαετία 1965-1975 και πάλιωσαν», λέει στη LiFO ο Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της Πανελλήνιας Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων.
Πολλά από αυτά παραδόθηκαν στους ιδιοκτήτες τους από τους τελευταίους ενοικιαστές τους, συνήθως σε κακή κατάσταση. Για τη λειτουργική αναβάθμιση καθενός από αυτά τα σπίτια χρειάζεται ένα μεγάλο ποσό που πολλοί ιδιοκτήτες δεν διαθέτουν. Συνεπώς, το ακίνητο κλείνει μέχρι να βρεθούν τα χρήματα για την ανακαίνιση ή μια καλή ευκαιρία για να το πουλήσουν. Ωστόσο, αυτά τα σπίτια έχουν βγει από την αγορά», προσθέτει.
Μπορεί η πλατφόρμα επιδότησης για την ανακαίνιση των κενών διαμερισμάτων, όποτε και αν ενεργοποιηθεί, να μη λύνει ολιστικά το πρόβλημα των κενών κατοικιών, ωστόσο θα ήταν ένα βήμα για την αγορά «που αδυνατεί να καλύψει τη ζήτηση για ενοικίαση, με την έλλειψη αυτή να τροφοδοτεί ένα ράλι τιμών», λένε επαγγελματίες της κτηματαγοράς.
Πόσα είναι τα κενά διαμερίσματα;
Ο Ακης Σκέρτσος, υπουργός Επικρατείας, επικαλούμενος στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), έχει πει ότι οι κενές κατοικίες στη χώρα είναι 700.000. Υποστήριξε ότι 200.000 βρίσκονται σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Στην πραγματικότητα, σήμερα κανείς δεν ξέρει ακριβώς τον αριθμό των κενών κατοικιών. Στην Αθήνα οι κενές κατοικίες και οι επαγγελματικοί χώροι μπορεί να είναι χιλιάδες.
Η Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ) δεν έχει ολοκληρώσει ακόμη την επεξεργασία των δεδομένων για το κτιριακό απόθεμα της χώρας από την απογραφή του 2021! Αυτό ανέφεραν και στη LiFO, η οποία απευθύνθηκε στην υπηρεσία. Οι ερευνητές και οι φορείς που έχουν ασχοληθεί, ακόμη και πρόσφατα, με το ζήτημα της στέγασης στην Ελλάδα χρησιμοποιούν ως σημείο αναφοράς στις αναλύσεις τους τα στοιχεία του 2011.
Βάσει των στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ που επεξεργάστηκε το Ινστιτούτο για την Έρευνα και την Κοινωνική Αλλαγή «Eteron», τα κενά διαμερίσματα στον δήμο της Αθήνας ανέρχονται σε 132.000: «Η Ελλάδα έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά κενών κατοικιών στην Ευρώπη, με μεγάλες συγκεντρώσεις στα μεγάλα αστικά κέντρα. Η ύπαρξη μεγάλου αριθμού κενών κατοικιών σε κεντρικές περιοχές των πόλεων αλλά και η μη αξιοποίηση των διαθέσιμων κτιριακών πόρων είναι σκανδαλώδης σε μια περίοδο όξυνσης των στεγαστικών προβλημάτων», αναφέρεται στην έρευνα του Eteron «Στέγαση 360°».
Ένα πολυδιάστατο ζήτημα που κανείς δεν έλυσε
Η αξιοποίηση των κενών και εγκαταλελειμμένων κτιρίων και κατοικιών είναι ένα πολυδιάστατο πολεοδομικό, περιβαλλοντικό, κοινωνικό και οικονομικό ζήτημα που καμία κυβέρνηση δεν θέλησε να ολοκληρώσει μέχρι σήμερα. Αυτό ισχυρίζεται ο Νίκος Τριανταφυλλόπουλος, επίκουρος καθηγητής στο Πολυτεχνείο του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας και μέλος του Advisory Board της διαΝΕΟσις.
Ο κ. Τριανταφυλλόπουλος ήταν επικεφαλής της μελέτης που έκανε το Πολυτεχνείο για τα κενά και εγκαταλελειμμένα κτίρια και κατοικίες, η οποία πήρε τη μορφή σχεδίου νόμου, αλλά τελικά δεν προχώρησε.
Ισχυρίζεται ότι το συγκεκριμένο σχέδιο νόμου έλυνε όλες τις πτυχές που βάζουν εμπόδια στην αξιοποίηση των κενών κτιρίων και κατοικιών. Τα εμπόδια αυτά, όπως λέει, αφορούν «τον υψηλό βαθμό συνιδιοκτησίας και πολυϊδιοκτησίας των ακινήτων αυτών και το υψηλό κόστος των έργων αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού που χρειάζονται αυτά τα κτίρια για να βελτιώσουν τη λειτουργικότητα και την ενεργειακή τους απόδοση, καθώς πρόκειται για πεπαλαιωμένο κτιριακό απόθεμα».
Μας εξηγεί ότι σήμερα, για να βρεθεί λύση στη διαχείριση των κενών και εγκαταλελειμμένων ακινήτων, θα πρέπει να υπάρξει ένα θεσμικό εργαλείο και η πολιτική βούληση. Ισχυρίζεται ότι τίποτα από τα δύο δεν υπάρχει: «Εφόσον υπάρχει το θεσμικό εργαλείο, στη συνέχεια μπορεί κανείς να εφαρμόσει όποια πολιτική θέλει, η οποία πάντα πρέπει να προκύπτει από συγκεκριμένη μελέτη».
Τον ρωτήσαμε ποια είναι η δική του πρόταση για την επαναχρησιμοποίηση των κενών κτιρίων στην Αθήνα: «Εξαρτάται από την πολιτική που θέλει κανείς να εφαρμόσει σε κάθε περιοχή», μας λέει. «Αν θέλει, για παράδειγμα, να αναπτύξει υπερβολικά τον τουρισμό στην περιοχή της Ομόνοιας, θα ακολουθήσει διαφορετική πολιτική για το απόθεμα. Εάν θέλει να φέρει την κατοικία, να εφαρμόσει κοινωνικές πολιτικές στέγασης ή αν στοχεύει να κάνει την Ομόνοια επιχειρηματικό κέντρο της Αθήνας, θα πρέπει να εφαρμόσει άλλη πολιτική». Εξηγεί, ακόμη, ότι κάθε αντικείμενο πολιτικής θα πρέπει να προκύπτει από μελέτη: «Και μάλιστα συγκεκριμένη μελέτη. Δεν μπορούμε να εφαρμόζουμε πολιτικές γιατί έτσι νομίζουμε ή επειδή έτσι θα θέλαμε.Το θεσμικό εργαλείο, όμως, είναι οριζόντιο. Οι πολιτικές είναι τοπικές, καθώς σ' αυτές λαμβάνονται υπόψη οι ανάγκες κάθε πόλης και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της», λέει.
Το σχέδιο νόμου του 2014 προέβλεπε την ενεργοποίηση του ιδιωτικού τομέα για να μπορέσουν αυτά τα κτίρια να καταστούν λειτουργικά. Το νομοσχέδιο που έχει σήμερα στο συρτάρι του το υπουργείο Περιβάλλοντος, με το οποίο θα θεσπιστεί νέο πλαίσιο για την αστική αναζωογόνηση και την ανάπλαση των πόλεων, προβλέπει για την αξιοποίηση των κτιρίων αυτών την εμπλοκή των ιδιωτών. Δήμοι, Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου αλλά και ιδιώτες μπορούν να αναλάβουν για πενήντα χρόνια τη διαχείριση και την αποκατάσταση εγκαταλελειμμένων κτιρίων, χωρίς οι ιδιοκτήτες ή οι κληρονόμοι να χάνουν την ιδιοκτησία τους.
Οικονομικά προσιτή κατοικία: Γίνεται;
Για τη Δήμητρα Σιατίτσα, δρα Αρχιτεκτονικής-Πολεοδομίας και μέλος της ερευνητικής ομάδας του Eteron, τα κενά ακίνητα θα πρέπει να συμπεριληφθούν στις δράσεις για την ανάπτυξη κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής.
Υποστηρίζει, ωστόσο, ότι οι πολιτικές αυτές δεν μπορούν να εφαρμοστούν από τη μία μέρα στην άλλη: «Δεν υπάρχει μαγικό ραβδί για τις κενές κατοικίες». Χρειάζεται συστηματική και σταθερή δουλειά με τους δήμους και τα υπουργεία και όλους τους ενδιαφερόμενους φορείς. Να εντοπιστούν, να καταγραφούν, γιατί καθένα ή πολλά από αυτά τα ακίνητα μπορεί να αποτελούν μια διαφορετική περίπτωση με πολλούς εμπλεκόμενους». Ο προσανατολισμός της δουλειάς αυτής θα πρέπει να στοχεύει «στην επαναχρησιμοποίηση των ακινήτων αυτών με όρους δημόσιας, κοινωνικής επένδυσης και κοινωνικού οφέλους», λέει.
Η κ. Σιατίτσα υποστηρίζει ότι ο τρόπος και οι όροι με τους οποίους έχει μπει το θέμα των κενών κατοικιών στην πολιτική ατζέντα και στον δημόσιο διάλογο δεν έχει αυτή την κατεύθυνση: «Η πολιτεία προγραμματίζει να δώσει πόρους για τις κενές κατοικίες μέσω επιχορηγήσεων. Το πρόγραμμα αυτό εν τέλει θα αφορά πολύ λίγους και τα ακίνητα θα ενοικιαστούν με όρους τιμών αγοράς. Το ζητούμενο όμως είναι η επαναχρησιμοποίηση των κατοικιών αυτών να μπει στο πλαίσιο μιας πολιτικής που θα έχει αμοιβαία δέσμευση. Ναι μεν ο ιδιώτης θα βοηθηθεί με χρήματα του Δημοσίου για να ανακατασκευάσει το σπίτι του, αλλά θα πρέπει να συμφωνηθεί ένα εύλογο τίμημα και συμφέρον και για τις δύο πλευρές, ούτως ώστε να υπάρξει αξιοπρεπής και οικονομικά προσιτή κατοικία γι' αυτούς που την έχουν ανάγκη. Αυτό δεν γίνεται με ένα χρηματοδοτικό πρόγραμμα. Ούτε μπορεί να αποδώσει με μια πλατφόρμα ή μια πρόσκληση. Χρειάζεται δουλειά επί τόπου».
Η Δήμητρα Σιατίτσα μεταφέρει στη LiFO την εμπειρία της από την Ισπανία. Εκεί, όπως λέει, «υπάρχει τοπική παρέμβαση με την ανάπτυξη υπηρεσιών στέγασης από τους δήμους γιατί μόνο αυτό αποδίδει». Ο δήμος στελεχώνει τοπικά γραφεία με μηχανικό, δικηγόρο και κοινωνικό λειτουργό. Το τοπικό γραφείο εντοπίζει τα ακίνητα, έρχεται σε επαφή με τους ιδιοκτήτες, αναλαμβάνει να τους εξηγήσει και να τους κατευθύνει. «Είναι μια υπηρεσία διαμεσολάβησης μεταξύ των δύο πλευρών, ούτως ώστε να προκύψουν δίκαια οφέλη για όλους».
Αστική υποβάθμιση και οικονομική ασφυξία
Η πολύχρονη ολιγωρία όσον αφορά τη δημιουργία θεσμικού πλαισίου για τα κενά ακίνητα δημιουργεί προβλήματα αστικής υποβάθμισης και κάνει πολλές γειτονιές του κέντρου να μαραζώνουν. Παράλληλα, απομακρύνει λύσεις που θα μπορούσαν να τροφοδοτήσουν την αγορά με νέα ακίνητα, σε μια συγκυρία που η στεγαστική επισφάλεια έχει χτυπήσει κόκκινο. Οι κάτοικοι της πόλης βρίσκονται αντιμέτωποι με τιμές ενοικίων που έχουν ξεφύγει: «Στη χώρα μας η συσσωρευτική αύξηση των ενοικίων από το 2018 έως και σήμερα κυμάνθηκε από 37,2% έως και 42,1%, αν αφορά κατοικία κατάλληλη για οικογένεια», λέει ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates.
Ο Θ. Μπάκας υποστηρίζει ότι οι αυξήσεις που καταγράφονται σε μικρότερα ακίνητα είναι ακόμη μεγαλύτερες. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, «οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης αυξήθηκαν κατά 53% στην Αθήνα». Το 2022, η αύξηση κυμάνθηκε μεσοσταθμικά στο 10%, από 3% έως 7% που ήταν οι αυξήσεις που καταγράφηκαν για το 2021».
Η εκτόξευση των τιμών αποτυπώνεται και στα στοιχεία της Eurostat για το 2020 που επεξεργάστηκε το Eteron, από τα οποία αναδεικνύεται μια θλιβερή κατάταξη. Το 79,2% των ενοικιαστών στην Ελλάδα επιβαρύνεται υπερβολικά από τις στεγαστικές δαπάνες σε σχέση με τον ευρωπαϊκό μέσο των 27 κρατών της Ε.Ε., που ανέρχεται στο 21,1%. Επίσης, «ο ενοικιαζόμενος τομέας συγκεντρώνει μεγαλύτερα ποσοστά επισφάλειας, καθώς στεγάζει μεγάλος μέρος ευάλωτων και οικονομικά αδύναμων ομάδων του πληθυσμού», αναφέρει.
Εγκλωβισμένοι στη γονεϊκή εστία
Θύματα της στεγαστικής κρίσης είναι οι νέοι άνθρωποι που παραμένουν εγκλωβισμένοι στη γονεϊκή εστία γιατί δεν μπορούν να αντέξουν το οικονομικό βάρος της ανεξάρτητης διαβίωσης. Σύμφωνα με τα στοιχεία Eurostat που επεξεργάστηκε το Eteron, το 2020 οι νέοι και οι νέες στην Ελλάδα φεύγουν από τη γονεϊκή εστία κατά μέσο όρο στα 29,6 έτη, ενώ η αντίστοιχη ηλικία το 2010 ήταν 28. Παράλληλα, «την περίοδο της κρίσης υπήρξε μια σημαντική αύξηση του ποσοστού της ηλικιακής ομάδας 25-34 ετών που ζουν με τους γονείς τους, από το 50,6% το 2010 στο 62,2% το 2020».
Η Ελλάδα έχει επίσης το υψηλότερο ηλικιακό όριο στεγαστικής απεξάρτησης από την οικογενειακή εστία: «Η ηλικία αποχώρησης είναι 28,4 για τις γυναίκες και 30,7 για τους άνδρες, ενώ ο ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι 26,4».
Η λύση της αγοράς
Οι επαγγελματίες της κτηματαγοράς υποστηρίζουν ότι υπάρχουν κι άλλες λύσεις που μπορούν να μπουν στο τραπέζι για να αποφορτιστεί η κατάσταση. Ο κ. Μπάκας ισχυρίζεται ότι ισχυρό δέλεαρ θα ήταν οι φορολογικές ελαφρύνσεις: «Σήμερα, από τα "κλειστά" ακίνητα, το Δημόσιο και κατ' επέκταση ο ιδιοκτήτης δεν εισπράττουν εισοδήματα. Η έκπτωση φόρου κατά 50% θα αποτελέσει ισχυρό κίνητρο για τους ιδιοκτήτες που θα βγάλουν στην αγορά κατοικίες που μέχρι πρότινος δεν τις διέθεταν προς ενοικίαση». Το μέτρο, όπως λέει, «θα μπορούσε να αφορά κατοικίες που είναι κλειστές τουλάχιστον 12 μήνες και η έκπτωση φόρου 50% στο εισόδημα προτείνεται να ισχύσει για τα επόμενα 3 χρόνια».
Ο γρίφος των κενών ακινήτων θα λυθεί μετά την ολοκλήρωση της επεξεργασίας των στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ. Η ενεργοποίηση του προγράμματος επιδότησης για την ανακαίνισή τους δεν θα προσφέρει δυναμική λύση στη στεγαστική πίεση που υφίστανται χιλιάδες πολίτες. Το δικαίωμα στην αξιοπρεπή και προσιτή οικονομικά στέγη, την οποία σήμερα μια ισχυρή πλειοψηφία στερείται, αυτήν τη στιγμή δεν προστατεύεται από τα μέτρα στεγαστικής πολιτικής που δεν ισχύουν παρά μόνο για μια μικρή πλειοψηφία.
