Ο 31χρονος Γιάννης Κοροβέσης ανταποκρίνεται εύκολα στο κάλεσμά μας να μιλήσει για το τι συμβαίνει στην πολυκατοικία του. Ακούγεται απαυδισμένος από το πρώτο λεπτό της τηλεφωνικής μας επικοινωνίας. Μετακόμισε στο διαμέρισμα μιας σχετικά νεόδμητης πολυκατοικίας στην Καισαριανή πριν από τρία χρόνια. Το πενταώροφο κτίριο περιλαμβάνει δέκα διαμερίσματα και δεν έχει γίνει ποτέ συνέλευση των ιδιοκτητών ή των ενοίκων τους. «Δεν ασχολείται κανείς. Μάλλον δεν γουστάρει να ασχοληθεί κανείς, αφού οι περισσότεροι δεν γνωριζόμαστε καν μεταξύ μας» μου αναφέρει. Η διαχείριση των κοινοχρήστων έχει ανατεθεί σε εταιρεία. Φέτος δεν δόθηκε εντολή να ανεφοδιαστούν οι λέβητες με πετρέλαιο και κανείς δεν φάνηκε να ενοχλείται, μέχρι που πλάκωσαν τα κρύα. Ο Γιάννης επικοινώνησε με την εταιρεία, απ' όπου τον ενημέρωσαν ότι έχουν σοβαρό πρόβλημα με έναν ένοικο, ο οποίος χρωστάει τα κοινόχρηστα 3 ετών, που ανέρχονται πλέον στα 1.450 ευρώ. Το παράδοξο, ωστόσο, είναι πως ο συγκεκριμένος ένοικος την περσινή σεζόν έκανε την τρίτη υψηλότερη κατανάλωση πετρελαίου στο κτίριο. Με άλλα λόγια, δεν πληρώνει μεν, καίει δε. Ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος, που όπως έχουν μάθει οι υπόλοιποι είναι μεγαλοαστός που κατοικεί στη Γλυφάδα, έχει ενημερωθεί επανειλημμένως, αλλά αρνείται να μπλεχτεί. Ο Γιάννης απαίτησε την αγορά έστω μιας μικρής ποσότητας καυσίμου, όσο μπορούσαν δηλαδή να προμηθευτούν με το ελάχιστο αποθεματικό που διέθεταν, πράγμα που κατάφερε τελικά και επέβλεψε ο ίδιος προσωπικά. Τον ενημέρωσαν, όμως, ότι θα είναι το «πρώτο και τελευταίο» πετρέλαιο της σεζόν που προμηθεύονται. Γνωρίζει ότι είναι παράνομο να κλείσουν την παροχή στον ένοικο που χρωστάει –αφού κατά πάσα πιθανότητα θ' αρχίσει και φέτος να καίει από το λίγο πετρέλαιο που αγόρασαν–, ενώ είναι επίσης παράνομο ακόμα και να του κοινοποιήσουν σημείωμα για τις οφειλές του στους χώρους της πολυκατοικίας. Ο Γιάννης προσπαθεί να οργανώσει συνέλευση στην πολυκατοικία ώστε να κινηθούν νομικά κατά του «je m' en fous» ενοίκου. Μέχρι τότε, χρειάστηκε, τις πρώτες δύο μέρες, να έχει τα καλοριφέρ ανοιχτά επί εικοσιτετραώρου βάσεως για να καταφέρει η θερμοκρασία του σπιτιού του να ανέβει κατά τέσσερις βαθμούς, από τους 12 που είχε πέσει.
Οι περιπτώσεις με θέματα συνιδιοκτητών που καταλήγουν στο δικαστήριο είναι καθημερινότητα. Έχει συμβεί να χειριστώ ενοίκους σε μεγάλο κτιριακό συγκρότημα, όπου η οφειλή ιδιοκτήτη ήταν άνω των 140.000 ευρώ και ακόμα δεν έχει εξοφλήσει γιατί έχει αντιρρήσεις για τις δαπάνες, υπόθεση που πιθανότατα θα φτάσει μέχρι τον Άρειο Πάγο.
Οι «μισθωτικές διαφορές» παίρνουν συχνά τη δικαστική οδό. Σας φαίνεται γνώριμο το παραπάνω σκηνικό; Είναι μια ιστορία που κοινοποιήθηκε πρόσφατα στο facebook και θυμίζει μάλλον πολλές αντίστοιχες που αντιμετωπίζουν καθημερινά όσοι ζουν σε διαμερίσματα πολυκατοικιών. Ο Έλληνας –κατά περιπτώσεις ο Ελληνάρας– έχει κάνει «καραμέλα» το «δεν πληρώνω», χωρίς ωστόσο να μπορεί να υποστηρίξει ιδεολογικά αυτή την επιλογή. Γιατί, όπως πολύ σωστά σχολιάστηκε κάτω από την ιστορία του Γιάννη, είναι διαφορετικό ο συγκεκριμένος ένοικος που δημιουργεί πρόβλημα σε άλλα εννέα σπίτια να οδηγεί τζιπ μεγάλου κυβισμού και διαφορετικό να πρόκειται για οικογένεια με παιδιά κι ενδεχομένως δύο απολυμένους γονείς. Σε κάθε περίπτωση, η αρμονική συμβίωση και συνεννόηση με τους συνιδιοκτήτες μιας πολυκατοικίας είναι ένα λεπτό κοινωνικό ζήτημα που συνήθως εκτροχιάζεται τα τελευταία χρόνια, όταν πρέπει να παρθούν αποφάσεις για ένα βασικό έξοδο επιβίωσης, αυτό της θέρμανσης του σπιτιού. Γι' αυτό και υπάρχει δικαστικό τμήμα στο Πρωτοδικείο που ασχολείται αποκλειστικά με μισθωτικές διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών και δικάζει περίπου 30 υποθέσεις την ημέρα, από τις οποίες οι μισές τουλάχιστον αφορούν θέματα κοινοχρήστων και ενοικίων. Η δικηγόρος Σύλβια Πανά αναφέρει: «Οι περιπτώσεις με θέματα συνιδιοκτητών που καταλήγουν στο δικαστήριο είναι καθημερινότητα. Έχει τύχει να αντιμετωπίσω συνέλευση σε πολυκατοικία με οφειλή μικρότερη των 1.000 ευρώ, όπου κινήθηκαν νομικά οι ιδιοκτήτες και τελικά ο οφειλέτης τα πλήρωσε. Μου έχει τύχει, επίσης, να παίξουν μπουνιές και αυτόφωρα σε συνέλευση. Έχει συμβεί ακόμα και να χειριστώ ενοίκους σε μεγάλο κτιριακό συγκρότημα, όπου ο διαχειριστής ήταν διορισμένος δικηγόρος, με τεράστιο και λεπτομερέστατο καταστατικό, συνελεύσεις με πρακτικά και διορισμένους πληρεξούσιους δικηγόρους να παρίστανται αντί των ιδιοκτητών, όπου η οφειλή ιδιοκτήτη (γνωστού καταστήματος) ήταν άνω των 140.000 ευρώ και ακόμα δεν έχει εξοφλήσει γιατί έχει αντιρρήσεις για τις δαπάνες, υπόθεση που πιθανότατα θα φτάσει μέχρι τον Άρειο Πάγο».
Πώς ζεσταίνονται στην Ελλάδα και στο εξωτερικό. Στις περισσότερες πολυκατοικίες τη διαχείριση αναλαμβάνουν μισθωμένες εταιρείες. Η LAROIL δραστηριοποιείται στον τομέα διαχείρισης πολυκατοικιών και στην έκδοση και είσπραξη κοινοχρήστων από το 1974. Αυτήν τη στιγμή εκπροσωπεί 2.000 κτίρια σε όλο το Λεκανοπέδιο. Ο Κωνσταντίνος Λαρδής από τη LAROIL εξηγεί ότι στις πολυκατοικίες που διαθέτουν κεντρική θέρμανση είναι πολύ δύσκολο να καταλήξουν οι ένοικοι σε συνεννόηση για το πόσες και ποιες ώρες θα ανάβουν το καλοριφέρ, φαινόμενο που κορυφώθηκε τα χρόνια της κρίσης και συνεχίζεται ακόμα, παρά την αισθητή μείωση της τιμής του πετρελαίου, που σήμερα έχει φτάσει τα 0,885 ευρώ ανά λίτρο. Όταν οι ένοικοι δεν καταλήγουν σε κάποια πλειοψηφική απόφαση, η θέρμανση απλώς δεν ανάβει. Στις περιπτώσεις που τα κτίρια διαθέτουν αυτόνομη θέρμανση, τα πράγματα είναι πιο απλά, τουλάχιστον θεωρητικά – ό,τι κάψεις πληρώνεις. Όπως αποδεικνύει η παραπάνω ιστορία όμως, αυτό είναι σχετικό. Αν σε μια πολυκατοικία καίει μόνο ένας ένοικος, οι σωληνώσεις ζεσταίνονται ολόκληρες, άρα ζεσταίνονται κάπως και οι υπόλοιποι. Γι' αυτό, με βάση μια σχετική μαθηματική εξίσωση, προβλέπεται ένα μικρό πάγιο και για τους υπόλοιπους ενοίκους.
Τα παραπάνω ισχύουν για την πλειονότητα των πολυκατοικιών που διαθέτουν θέρμανση με πετρέλαιο. Οι τυχεροί που διαμένουν σε περιοχή της Αττικής όπου παρέχεται το σαφώς οικονομικότερο φυσικό αέριο μπορούν, με ένα έξτρα κόστος, να απομονώσουν την παροχή τους, εγκαθιστώντας ατομικό λέβητα στο διαμέρισμά τους, και να ξενοιάσουν. Σε διαφορετική περίπτωση, καταφεύγουν σε εναλλακτικές μεθόδους θέρμανσης με ηλεκτρικό ρεύμα – από κλιματιστικά και θερμοπομπούς, μέχρι σόμπες και ενεργειακά τζάκια. Και μην ξεχνάμε, φυσικά, την καύση των ξύλων σε τζάκια, που τα τελευταία χρόνια χαρακτηρίζει ιδιαίτερα τα βόρεια προάστια της πόλης, όπου παρατηρείται πλέον αιθαλομίχλη τις ψυχρές ημέρες.
Σε χώρες του εξωτερικού στις οποίες η ανάγκη για σωστή θέρμανση κατά τους χειμερινούς μήνες είναι εντονότερη, τα πράγματα συνήθως είναι πιο απλά. Στην Αγγλία, για παράδειγμα, τα περισσότερα σπίτια διαθέτουν παροχή φυσικού αερίου για τη θέρμανση και το ζεστό νερό. Η χρέωσή του συνήθως συμπεριλαμβάνεται στον λογαριασμό του ηλεκτρικού ρεύματος, ενώ υπάρχουν περιπτώσεις κατοικιών όπου μπορείς να «φορτώσεις» συγκεκριμένες κιλοβατώρες θέρμανσης και ρεύματος με τη χρήση ειδικών προπληρωμένων καρτών που πωλούνται στα σούπερ μάρκετ. Απλός τρόπος για μια εξαιρετικά ενεργοβόρα χώρα, στην οποία ο χειμώνας και η ανάγκη για θέρμανση διαρκούν πολύ περισσότερο απ' ό,τι στη μεσογειακή Ελλάδα, ενώ τα καλοριφέρ αυτούς τους μήνες καίνε νυχθημερόν, αφού τα περισσότερα κτίσματα είναι παλιά και δεν διαθέτουν θερμομόνωση ή κατάλληλα τζάμια, οπότε μπάζουν από παντού.
Είναι παράνομο να κλείσει η διαχείριση τη θέρμανση σε κάποιον ένοικο, χωρίς δικαστική απόφαση, ακόμα κι αν το έχει αποφασίσει η συνέλευση.
Τι προβλέπει ο νόμος για την ομαλή συμβίωση στις πολυκατοικίες. Επιστρέφοντας στα δικά μας, ας ρίξουμε μια ματιά στις σχετικές προβλέψεις του νόμου, στο κεφάλαιο του Δικαίου που χαρακτηρίζεται ως «Μισθωτικές Διαφορές», με τη βοήθεια της κ. Πανά. «Ο κανονισμός ή καταστατικό της πολυκατοικίας είναι η συμφωνία μεταξύ των ιδιοκτητών κατά την αγορά ενός ακινήτου. Μέσα στον κανονισμό περιγράφονται τα πάντα, από το πώς κανονίζονται τα έσοδα και τα έξοδα, πώς διαιρούνται οι ιδιοκτησίες (τα λεγόμενα χιλιοστά), τα κοινόχρηστα, η διαχείριση, οι αρμοδιότητες του διαχειριστή, πώς λαμβάνονται οι αποφάσεις –για τις οποίες συνήθως απαιτείται πλειοψηφία και όχι απαρτία– και πώς γίνεται η συνέλευση, μέχρι ό,τι μπορεί γενικά να οριστεί σε μια σύμβαση για την ομαλή λειτουργία ενός κτιρίου, κομμάτια του οποίου ανήκουν σε ξένους μεταξύ τους συνιδιοκτήτες. Ο κανονισμός, για να έχει απόλυτη ισχύ, θα πρέπει να είναι μέρος των συμβολαίων και να έχει μετεγγραφεί στο υποθηκοφυλακείο, όπως και το κάθε συμβόλαιο. Κάπου εδώ αρχίζει μέρος των προβλημάτων, διότι σε πολλές από τις ελληνικές πολυκατοικίες (που είναι "οικογενειακές" ή χτίστηκαν με την ελληνική νοοτροπία των '60s ή έγιναν όροφο-όροφο) δεν υπάρχει κανονισμός και δη τέτοιος που να έχει νομική ισχύ. Σε αυτή, λοιπόν, την περίπτωση, υπάρχει ο νόμος, δηλαδή ο συνδυασμός των διατάξεων των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2, 4, 5, 13 και 14 του ν.3741/1929 "περί της ιδιοκτησίας κατ' ορόφους". Επίσης, εδώ καλό είναι να ξεχωρίσουμε τη διαφορά μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Ο ιδιοκτήτης είναι τελικά υπεύθυνος για τις δαπάνες και στον ιδιοκτήτη ανήκει το δικαίωμα για το ακίνητο και τελικά η περιουσία. Ο ενοικιαστής έχει τη χρήση για ορισμένο διάστημα και είναι υπεύθυνος να πληρώνει τις κοινόχρηστες δαπάνες (θέρμανση, συντήρηση κήπων, ανελκυστήρα κ.λπ.), αλλά όχι όσες αφορούν μόνιμα έξοδα συντήρησης ή δομικά στοιχεία του κτιρίου (αλλαγή από πετρέλαιο σε φυσικό αέριο κ.λπ.). Έτσι, λοιπόν, ο ενοικιαστής πληρώνει μεν τη χρήση που κάνει, αλλά δεν μπορεί να συμμετάσχει σε καμία απόφαση για τα έξοδα της πολυκατοικίας (εκτός αν τον έχει εξουσιοδοτήσει ο ιδιοκτήτης) και, τελικά, αν ο ενοικιαστής αφήσει απλήρωτα κοινόχρηστα, αυτά οφείλει να τα πληρώσει ο ιδιοκτήτης. Στην περίπτωση που κανείς δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα, τότε μπορεί να αποφασιστεί μέσω της συνέλευσης να γίνει από τους ιδιοκτήτες αγωγή στον ενοικιαστή ή/και στον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Όταν γνωστοποιηθεί η απόφαση του δικαστηρίου εις βάρος του ενοικιαστή ή/και του ιδιοκτήτη, τότε εκείνοι πρέπει να πληρώσουν. Αν εξακολουθούν να αρνούνται, μπορεί το σπίτι να βγει μέχρι και σε πλειστηριασμό ή να τους κατασχεθούν χρήματα από τραπεζικούς λογαριασμούς μέχρι να εξοφληθεί η απαίτηση. Με λίγα λόγια, ο νόμος δίνει δικαίωμα να ζητήσουν και να λάβουν οι ιδιοκτήτες τα ποσά που οφείλονται, αλλά στην πράξη αυτό έχει αρκετές προϋποθέσεις μέχρι να επιτευχθεί – χρόνο, έξοδα. Συνήθως η νομική "απειλή" του ιδιοκτήτη είναι αρκετή και, στην πράξη, όταν φτάσει στον ιδιοκτήτη η αγωγή, υπό την απειλή ενός δικαστικού αγώνα, η υπόθεση συμβιβάζεται πριν δικαστεί και ο ιδιοκτήτης πληρώνει».
Από τα παραπάνω είναι σαφές ότι υπεύθυνος για ένα διαμέρισμα είναι πάντα ο ιδιοκτήτης του ακινήτου και όχι ο ενοικιαστής. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να στραφεί κατά του ενοικιαστή εάν μάθει ότι δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα και μπορεί να του κάνει έξωση ή να υποστεί ο ίδιος τη δαπάνη. Αυτό εξηγεί τι συμβαίνει σε περιπτώσεις αλλοδαπών ενοικιαστών που μπορεί να μην έχουν νόμιμα έγγραφα και να δυσχεραίνουν τις ομαλές διαδικασίες πληρωμής των κοινοχρήστων.
Η κ. Πανά επιβεβαιώνει τις αναφορές του Γιάννη ότι είναι παράνομο να κλείσει η διαχείριση τη θέρμανση σε κάποιον ένοικο, χωρίς δικαστική απόφαση, ακόμα κι αν το έχει αποφασίσει η συνέλευση. «Σε περίπτωση που ο διαχειριστής πράξει κάτι τέτοιο, ακόμα κι αν έχει τη συναίνεση της συνέλευσης, και δη εάν δεν έχει κάνει τίποτε ώστε να διεκδικήσει την οφειλή δικαστικά, τότε και ο διαχειριστής και η συνέλευση μπορεί να βρεθούν μέχρι και κατηγορούμενοι για ποινικό αδίκημα. Ουσιαστικά, ο τρόπος να λυθούν τέτοια θέματα είναι είτε μια γενική απόφαση να κλείσει η θέρμανση σε όλο το κτίριο (κάτι που πλέον γίνεται πολύ συχνά) είτε η δικαστική οδός. Το ίδιο ισχύει και για τις ανακοινώσεις στους χώρους των πολυκατοικιών. Η διαχείριση αναρτά τον πίνακα με τα μηνιαία κοινόχρηστα ώστε να μπορεί να λογοδοτεί στους ιδιοκτήτες και στους ενοίκους, δείχνοντας ότι οι δαπάνες έχουν γίνει σωστά κι έχουν επιμερισθεί όπως προβλέπει το καταστατικό, αλλά δεν μπορεί να κρεμά σημειώματα που στοχοποιούν συγκεκριμένο ένοικο ή σε συνολικές οφειλές κάποιου ενοίκου, λ.χ. "ο τάδε μας χρωστάει Χ ευρώ" ή "ευχαριστήστε τον δείνα που δεν έχουμε να βάλουμε πετρέλαιο φέτος, γιατί μας έφαγε το αποθεματικό". Αυτά δεν είναι αποκυήματα της φαντασίας μου, είναι πραγματικά περιστατικά που έχω αντιμετωπίσει. Σε περίπτωση που ο διαχειριστής ή άλλος ιδιοκτήτης προβεί σε τέτοιες ενέργειες, πάλι μπορεί να βρεθεί κατηγορούμενος για ποινικό αδίκημα».
Η κ. Πανά καταλήγει χαριτολογώντας στο συμπέρασμα: «Όποιος μπορεί να "τρέξει" μια πολυκατοικία και τις συνελεύσεις της, μπορεί να "τρέξει" τη χώρα». Το γεγονός είναι ότι στις περισσότερες πολυκατοικίες που γνωρίζουμε κάποιος πάντα καθυστερεί, είτε γιατί δεν θέλει είτε γιατί δεν μπορεί. Όποια και αν είναι η περίπτωση, χρειάζεται υπομονή, συνεννόηση, κατανόηση, κι αν πλέον δεν μπορεί να βρεθεί καμία λύση, τότε καλό είναι η διαφορά να λύνεται δικαστικά.
σχόλια