ΣΤΟ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΤΗΣ ΕΠΙΚΡΑΤΕΙΑΣ θα δοθεί αύριο η τελική μάχη για τα ύψη των κτιρίων. Δήμοι, πολίτες και οργανώσεις θα βρεθούν απέναντι στο υπουργείο Περιβάλλοντος, σε κατασκευαστικές εταιρείες και στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος, που υπερασπίζονται τις διατάξεις οι οποίες δίνουν ύψος και επιπλέον τετραγωνικά στα κτίρια των πόλεων. Η επικείμενη κρίση του ΣτΕ θα είναι καθοριστική για το παρόν και το μέλλον του αστικού περιβάλλοντος.
Η Ολομέλεια του ανώτατου δικαστηρίου θα κρίνει τη συνταγματικότητα των διατάξεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), οι οποίες δίνουν μπόνους ύψους και δόμησης στα κτίρια.
Κατά του ΝΟΚ έχουν πάρει θέση οι δήμοι, οργανώσεις και πολίτες. Στην άλλη πλευρά, η οποία υπερασπίζεται τα κίνητρα που δίνει ο νόμος, βρίσκονται το υπουργείο Περιβάλλοντος, κατασκευαστικές εταιρείες και το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος.
Η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας θα συνεκδικάσει τέσσερις αποφάσεις του Ε΄ τμήματος του ΣτΕ, οι οποίες έκριναν ως αντισυνταγματικές αυτές τις διατάξεις, μετά από προσφυγές που κατέθεσαν ο δήμος Αλίμου, πολίτες και φορείς της περιοχής. Και οι τέσσερις αποφάσεις παραπέμφθηκαν στην κρίση της Ολομέλειας λόγω της σοβαρότητας του ζητήματος και η υπόθεση αναμένεται να εκδικαστεί αύριο.
Tο διακύβευμα της δίκης είναι «αν θα έχουμε ανθρώπινες πόλεις, όπως επιδιώκουν οι δήμοι και η ΚΕΔΕ, που υποστηρίζουν τη λιγότερη δόμηση, ή αν θα πάμε σ’ αυτό που θέλουν το υπουργείο Περιβάλλοντος, το συνδικάτο των μηχανικών και οι κατασκευαστές, οι οποίοι θέλουν περισσότερη δόμηση, περισσότερη κερδοφορία για αυτούς, εις βάρος του περιβάλλοντος και εις βάρος του οξυγόνου που αναπνέουν τα παιδιά μας.»
Η αναμέτρηση των δύο αντίπαλων «στρατοπέδων»
Επί της διαδικασίας και όσον αφορά τη διάταξη των δυνάμεων που μπήκαν στη μάχη, διάδικοι είναι ο δήμος Αλίμου μαζί με μια ομάδα πολιτών. Από την άλλη πλευρά βρίσκονται οι κατασκευαστικές εταιρείες των οποίων οικοδομικές άδειες έχουν παγώσει μετά τις προσφυγές του δήμου.
Στη δίκη παρεμβαίνει, στο πλευρό του δήμου Αλίμου και κατά του ΝΟΚ, η Κεντρική Ένωση Δήμων Ελλάδος (ΚΕΔΕ), το συλλογικό όργανο που εκπροσωπεί τους δήμους της χώρας. Η ηγεσία της ΚΕΔΕ προέρχεται από το κυβερνών κόμμα, αλλά για το ζήτημα των ΝΟΚ το κλίμα μεταξύ των δύο πλευρών είναι πολεμικό.
Και πώς αλλιώς θα ήταν, αφού η ΚΕΔΕ έχει δηλώσει ότι «η αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών με τη χρήση “μπόνους” είναι μονόδρομος», υποστηρίζοντας ότι μ’ αυτόν τον τρόπο θα επιτευχθεί «η προστασία της φυσιογνωμίας των πόλεων και της ποιότητας ζωής των πολιτών».
Τη συνταγματικότητα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) θα υπερασπιστεί με παρέμβασή του στο ανώτατο δικαστήριο το υπουργείο Περιβάλλοντος, που θα εκπροσωπηθεί από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους.
Πρόσθετη παρέμβαση υπέρ του ΝΟΚ κατέθεσε το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ). Ο Γιώργος Στασινός, πρόεδρος του ΤΕΕ, πολλές φορές έχει υπερασπιστεί τα κίνητρα που δίνει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός, υποστηρίζοντας ότι οι δικαστικές ενέργειες των δήμων έχουν καταφέρει πλήγμα στην ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα. Μάλιστα, πρόσφατα ανέφερε ότι «όσα χρόνια είναι μηχανικός, δεν έχει ξαναζήσει τέτοια παρακμή ασφάλειας δικαίου». Και πως «πλέον, αν θέλεις να αναπτύξεις οικοδομική δραστηριότητα, πρέπει να ρωτήσεις σε ποιον δήμο είσαι».
Υπέρ της συνταγματικότητας του νόμου θα παρέμβουν επίσης πέντε κατασκευαστικές εταιρείες και δύο αρχιτεκτονικά γραφεία.
ΚΕΔΕ: «Το διακύβευμα είναι αν θα έχουμε ανθρώπινες πόλεις»
Για τον Γρηγόρη Κωνσταντέλλο, αντιπρόεδρο της ΚΕΔΕ και δήμαρχο Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης, το διακύβευμα της αυριανής δίκης είναι «αν θα έχουμε ανθρώπινες πόλεις, όπως επιδιώκουν οι δήμοι και η ΚΕΔΕ, που υποστηρίζουν τη λιγότερη δόμηση, ή αν θα πάμε σ’ αυτό που θέλουν το υπουργείο Περιβάλλοντος, το συνδικάτο των μηχανικών και οι κατασκευαστές, οι οποίοι θέλουν περισσότερη δόμηση, περισσότερη κερδοφορία για αυτούς, εις βάρος του περιβάλλοντος και εις βάρος του οξυγόνου που αναπνέουν τα παιδιά μας. Το ΣτΕ δικάζει αυτές τις δύο αντικρουόμενες πλευρές. Το ανθρώπινο πρόσωπο των πόλεων και το ανεξέλεγκτο τσιμεντάρισμα. Η ΚΕΔΕ δεν είναι ούτε λαϊκίστικος ούτε κάποιος κομμουνιστικός οργανισμός. Εμείς είμαστε πιο δεξιοί από την κυβέρνηση. Αλλά το ζήτημα είναι να μπορέσουμε να διατηρήσουμε τις πόλεις μας εκεί που τις διατηρήσαμε μέχρι σήμερα», λέει.
Για τον Γρηγόρη Κωνσταντέλλο οι νομοθετικές ρυθμίσεις στις οποίες προχώρησαν η κυβέρνηση και το αρμόδιο υπουργείο για να αναχαιτίσουν το κύμα των προσφυγών είναι αποδεικτικά στοιχεία για την αντισυνταγματικότητα του νόμου. Πρόκειται για ένα επιχείρημα το οποίο χρησιμοποιείται και στην παρέμβαση της ΚΕΔΕ στο Συμβούλιο της Επικρατείας. Η τελευταία ρύθμιση που ψηφίστηκε τον περασμένο Μάρτιο προβλέπει κλιμακωτό περιορισμό στην προσαύξηση του συνολικού ύψους των κτιρίων που προκύπτει από τα κίνητρα του ΝΟΚ, η οποία είχε μεταβατικό χαρακτήρα, μέχρι την εκπόνηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ).
Η δημιουργία των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων θεσμοθετήθηκε το 2016 και ξεκίνησαν να υλοποιούνται το 2021. Με τα 230 τοπικά και ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα οποία χρηματοδοτούνται από το Ταμείο Ανάκαμψης, στόχος είναι να αποκτήσει η χώρα βιώσιμη χωρική ανάπτυξη. Με την ολοκλήρωσή τους θα καθοριστούν χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης, περιοχές προστασίας αλλά και σημεία ανάπτυξης επενδυτικών δραστηριοτήτων.
Η πρόσθετη παρέμβαση που ασκεί η ΚΕΔΕ κατατέθηκε, όπως μας εξηγεί ο Γ. Κωνσταντέλλος, από τη Γλυκερία Σιούτη, καθηγήτρια τηςς Νομικής Σχολής του Πανεπιστημίου Αθηνών, και τον δικηγόρο Νικόλαο Κανελλόπουλο. Για το ζήτημα των ΤΠΣ στην πρόσθετη παρέμβαση διατυπώνεται, μεταξύ άλλων, το εξής ερώτημα: «Τι θα συμβεί, ωστόσο, στην περίπτωση που τα υπό εκπόνηση ΤΠΣ για συγκεκριμένη περιοχή καταλήξουν στο συμπέρασμα, κατόπιν επιστημονικής μελέτης, ότι τα συγκεκριμένα κίνητρα των επίμαχων διατάξεων (όλα ή μέρος εξ αυτών) πρόκειται να επιβαρύνουν πολεοδομικά την επίμαχη περιοχή;». Η απάντηση που δίνεται στην πρόσθετη παρέμβαση είναι ότι στην περιοχή θα έχει ήδη δημιουργηθεί ένα πλήθος οικοδομημάτων βάσει αυτών των μεταβατικών διατάξεων. Δηλαδή τα ΤΠΣ θα βρεθούν προ τετελεσμένων γεγονότων.
Τα ύψη του ΝΟΚ που έκρυψε η οικονομική κρίση και η υποβάθμιση του αστικού περιβάλλοντος
Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός δεν είναι καινούργιος. Έγινε νόμος του κράτους το 2012. Οι επίμαχες διατάξεις για τα κίνητρα που δίνουν τα μεγαλύτερα ύψη και τον αυξημένο συντελεστή δόμησης, στην περίπτωση που περιοριστεί το επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου και τοποθετηθεί φυτεμένο δώμα, θεσμοθετήθηκαν για να εγκαθιδρύσουν τον βιοκλιματικό σχεδιασμό των νέων κτιρίων.
Στα χρόνια της κρίσης και της ύφεσης της κατασκευαστικής δραστηριότητας οι αλλαγές που θα έφερνε στις γειτονιές της Αθήνας και των άλλων πόλεων δεν ήταν ακόμη ορατές. Με το πρώτο μεγάλο «μπαμ» του real estate και την άνοδο των κατασκευών, φάνηκαν τα πρώτα μεγαθήρια. Τις επιπτώσεις στον αστικό ιστό αλλά και τις απώλειες του αξιόλογου κτιριακού αποθέματος που έφερε η σωρευτική εφαρμογή των διατάξεων αυτών εξηγεί στη LiFO η Ελένη Μαΐστρου, αρχιτέκτων, ομότιμη καθηγήτρια ΕΜΠ και πρόεδρος του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής Κληρονομιάς της Ελληνικής Εταιρείας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού:
«Με την αιτιολογία της δημιουργίας κτιρίων με μειωμένη κατανάλωση ενέργειας, ο ΝΟΚ περιλαμβάνει κάποιες ρυθμίσεις οι οποίες υποβαθμίζουν το αστικό περιβάλλον. Επιτρέπει αύξηση των υψών σε μεμονωμένα οικόπεδα, χωρίς αυτό να προκύπτει από πολεοδομική μελέτη. Ως αποτέλεσμα, προκύπτουν ψηλότερα κτίρια συχνά κατά τρεις ορόφους σε τυχαία οικόπεδα, που αλλοιώνουν την εικόνα του δρόμου και δημιουργούν δυσμενείς συνθήκες φωτισμού και αερισμού στα γειτονικά κτίσματα», αναφέρει.
Η ομότιμη καθηγήτρια του ΕΜΠ υποστηρίζει επίσης ότι κάποιες διατάξεις που θέτει ο νόμος οδηγούν σε κατεδάφιση αξιόλογων κτιρίων: «Συγκεκριμένα, σε περιπτώσεις κτιρίων που δεν είναι κηρυγμένα διατηρητέα, παρέχεται κίνητρο για την κατεδάφισή τους, με αύξηση της επιτρεπόμενης δόμησης αντίστοιχη με το 25% του εμβαδού των αποσυρόμενων ορόφων. Η εφαρμογή αυτής της διάταξης οδηγεί στην κατεδάφιση κτιρίων που όφειλαν να είναι διατηρητέα, αλλά δεν έχουν χαρακτηρισθεί».
«Ο βιοκλιματικός σχεδιασμός των νέων κτιρίων για την ελάττωση της κατανάλωσης ενέργειας», όπως λέει, «οφείλει να είναι υποχρέωση χωρίς ανταλλάγματα με αύξηση δόμησης που προβλέπει ο ΝΟΚ».
Η αμφισβήτηση των κινήτρων που έδινε ο ΝΟΚ από τους δημάρχους ξεκίνησε όταν πολλοί δήμοι «άρχισαν να συνειδητοποιούν ότι όλο και με μεγαλύτερη συχνότητα γκρεμίζονταν μονώροφα και διώροφα σπίτια, από εκείνα που διαμόρφωναν μια ανθρώπινη εικόνα στις γειτονιές των προαστίων, και ότι ξεριζώνονταν δέντρα και καταστρέφονταν κήποι για να χτιστούν ψηλά και ογκώδη κτίρια, που περιορίζουν το φως, τον ήλιο και τον αέρα των περιοίκων», υποστηρίζουν από την Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ). Και προσθέτουν: «Η ανταπόδοση του ΝΟΚ προς τους περιοίκους είναι το λεγόμενο φυτεμένο δώμα, που προφανώς δεν προσφέρει σε καμιά περίπτωση όσα ένας κήπος με ψηλά δέντρα. Όπως ήταν αναμενόμενο, οι δήμοι άρχισαν να διεκδικούν τη μη εφαρμογή των μπόνους του ΝΟΚ και να ζητούν την τήρηση των όρων δόμησης των ειδικών Προεδρικών Διαταγμάτων που ίσχυαν στις περιοχές αυτές».
Η ΕΛΛΕΤ ήταν από τους πρώτους φορείς που κινήθηκαν κατά των προσαυξήσεων των όρων δόμησης. Χάρη στη δική της αίτηση ακυρώσεως, την οποία κατέθεσε στο Συμβούλιο της Επικρατείας μαζί με κατοίκους της περιοχής, εκδόθηκε η απόφαση 705/2020 της Ολομέλειας του ΣτΕ που αφορούσε τη γνωστή υπόθεση για το ύψος πολυώροφων κτιρίων-ξενοδοχείων στην περιοχή του Μακρυγιάννη: «Με την απόφαση αυτή το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο συνόψισε τη μέχρι τότε νομολογία του για τα ύψη στην Αθήνα αλλά και σε άλλες περιοχές, όπου ίσχυαν ειδικά καθεστώτα δόμησης, κρίνοντας ότι τα εν λόγω ειδικά καθεστώτα επικρατούν των ρυθμίσεων του ΝΟΚ», αναφέρει.
Σήμερα, και εν όψει της επικείμενης δίκης, από την Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού υποστηρίζουν ότι προσβλέπουν στην απόφαση της Ολομέλειας «για την οριστική επίλυση ενός πολύ σημαντικού περιβαλλοντικού προβλήματος στη χώρα μας. Η στάθμιση συμφερόντων που καλείται να αναλάβει η Ολομέλεια του ΣτΕ είναι μεταξύ των βραχυπρόθεσμων συμφερόντων των κατασκευαστών και εργολάβων και των άμεσων αλλά και μακροχρόνιων επιπτώσεων στη ζωή των πολιτών καθώς και των μακροπρόθεσμων συμφερόντων της χώρας», λένε.
Οι δήμοι που δεν εκδίδουν οικοδομικές άδειες με τα μπόνους του ΝΟΚ
Στο μεταξύ και οι δήμοι δεν πρόκειται να υποχωρήσουν και φέρονται διατεθειμένοι να εκδίδουν οικοδομικές άδειες με βάση τα Προεδρικά Διατάγματα που ισχύουν στις περιοχές ευθύνης τους, τα οποία υπερισχύουν του Οικοδομικού Κανονισμού. Εκτός από τον δήμο Αλίμου, και ο δήμος Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης πέτυχε την πρώτη δικαστική νίκη στο ΣτΕ. Ο Γρηγόρης Κωνσταντέλλος είχε δώσει από τον περασμένο Μάρτιο εντολή στην Υπηρεσία Δόμησης να μην εκδίδει οικοδομικές άδειες για την ανέγερση κτιρίων που έκαναν χρήση των μπόνους δόμησης. Τότε η απόφασή του αυτή ακυρώθηκε από την Αποκεντρωμένη Διοίκηση. Ο δήμος προσέφυγε στο Συμβούλιο της Επικρατείας, το οποίο με την απόφαση που εξέδωσε αναγνωρίζει στον δήμαρχο το δικαίωμα του «εντέλλεσθε» για την αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών με τα μπόνους του ΝΟΚ, έως την τελική κρίση της Ολομέλειας του ΣτΕ. Απόφαση για τα ύψη έχει πάρει και το Δημοτικό Συμβούλιο του δήμου Αθηναίων. Αποφάσισε να μην εκδίδονται οικοδομικές άδειες από τις Υπηρεσίες Δόμησης με τα μπόνους του ΝΟΚ, μέχρι την έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος με το οποίο θα εγκρίνεται το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο. Τον περασμένο Ιούλιο το Συμβούλιο της Επικρατείας έκανε επίσης δεκτό το αίτημα του δήμου για προσωρινή αναστολή της ακύρωσης από την Αποκεντρωμένη Διοίκηση της απόφασης του Δημοτικού Συμβουλίου σχετικά με τα επιτρεπόμενα ύψη κτιρίων. Δικαστικές κινήσεις για τη μη εφαρμογή των κινήτρων του ΝΟΚ έχει κάνει και ο δήμος Κηφισιάς. Σε αναστολές χορήγησης αδειών εφόσον γίνεται χρήση του μπόνους του ΝΟΚ έχουν προχωρήσει επίσης οι δήμοι Χαλανδρίου και Παπάγου/Χολαργού.
Η ανάγνωση του ΝΟΚ από την πλευρά των κατασκευαστών
Στην άλλη πλευρά η επιχειρηματολογία είναι διαφορετική. Την πρόσθετη παρέμβαση των πέντε κατασκευαστικών εταιρειών και των δύο αρχιτεκτονικών γραφείων καταθέτει ο δικηγόρος Ανδρέας Παπαπετρόπουλος, ο οποίος είναι ταυτόχρονα και νομικός παραστάτης των κατασκευαστικών εταιρειών στις τρεις από τις τέσσερις υποθέσεις που κρίνονται στην Ολομέλεια του ΣτΕ.
Ο Α. Παπαπετρόπουλος ισχυρίζεται ότι το οικιστικό και φυσικό περιβάλλον δεν υπονομεύεται από τα μπόνους του ΝΟΚ: «Το ελληνικό οικιστικό περιβάλλον έχει φοβερά προβλήματα. Κανένα από τα προβλήματα αυτά δεν δημιουργεί και δεν επιδεινώνει η εφαρμογή του ΝΟΚ», αναφέρει στη LiFO. «Αντιθέτως, εάν εφαρμοστεί σωστά, με ορισμένες συμπληρώσεις και τροποποιήσεις, μπορεί να επιλύσει μερικά από αυτά», συμπληρώνει.
Υποστηρίζει, μάλιστα, ότι «γίνεται μια τελείως λάθος συζήτηση. Από τη στιγμή που έχουμε τις χειρότερες σε πανευρωπαϊκή κατάταξη πόλεις από άποψη βιωσιμότητας, χώρου πρασίνου κ.λπ., είναι πραγματικά μια λανθασμένη συζήτηση το αν ωφελούν ή βλάπτουν τα κίνητρα του ΝΟΚ. Εκείνο που φταίει είναι ότι στις πόλεις μας δεν υπάρχει πολεοδομικός σχεδιασμός. Κι αυτό είναι εντελώς αντισυνταγματικό. Γιατί το Σύνταγμα του ‘75 ζήτησε ορθολογικά, βιώσιμα και σύγχρονα πολεοδομικά σχέδια. Και ακόμη δεν υπάρχει ούτε ένα. Αυτό είναι το πρόβλημα. Και δυστυχώς οι δήμοι της χώρας, που είναι και αυτοί αρμόδιοι για να καταρτίσουν επιτέλους πολεοδομικό σχεδιασμό, ορθολογικό και βιώσιμο, σκιαμαχούν αυτήν τη στιγμή. Ακόμη κι αν καταργηθούν τα κίνητρα του ΝΟΚ, δεν πρόκειται να λυθεί κανένα από τα απίστευτα προβλήματα που ταλαιπωρούν την ελληνική πόλη − τη μεσαία και τη μεγάλη ελληνική πόλη εννοώ. Γιατί ο ΝΟΚ δεν εφαρμόζεται ούτε σε παραδοσιακούς οικισμούς, ούτε σε νησιά, ούτε σε μικρά χωριά και μικρές πόλεις».
O δικηγόρος προειδοποιεί ότι μια ενδεχόμενη κατάργηση των μπόνους δόμησης θα οδηγήσει σε νέες, πολύ υψηλότερες τιμές ακινήτων, φέρνοντας τα πάνω κάτω στην κτηματαγορά: «Οι μόνοι που δεν θα πάθουν καμία ζημιά εάν δεν ισχύσουν τα κίνητρα του ΝΟΚ είναι οι κατασκευαστές. Τα κέρδη τους θα απογειωθούν. Θα μειωθεί η προσφορά τετραγωνικών, επομένων θα απογειωθεί η ζήτηση και οι τιμές θα φτάσουν στα ύψη», λέει.
Για τον Α. Παπαπετρόπουλο, που θα υπερασπιστεί τα μπόνους δόμησης του Οικοδομικού Κανονισμού, τα κίνητρα αυτά «δημιουργούν λειτουργικά ενεργειακά κτίρια με θετικό περιβαλλοντικό αποτύπωμα, με περιορισμό της κάλυψης γης και τη δημιουργία ελεύθερων χώρων».
Μαρία Καραμανώφ: «Το οικιστικό περιβάλλον είναι δημόσιο αγαθό με συνταγματική κατοχύρωση»
Από την άλλη πλευρά, οι φωνές που αποδομούν την περιβαλλοντική διάσταση του νόμου είναι πολλές. Μια ενδιαφέρουσα προσέγγιση για τις διατάξεις που αύριο θα τεθούν στην κρίση του ΣτΕ παρουσίασε σε εκδήλωση του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας τον περασμένο Ιούνιο η Μαρία Καραμανώφ, πρόεδρος του Επιμελητηρίου Περιβάλλοντος και Βιωσιμότητας και αντιπρόεδρος επί τιμή στο ΣτΕ. Στην εισαγωγή της ομιλίας της αναλύει γιατί τα κίνητρα του ΝΟΚ είναι «ένα πολεοδομικό πείραμα που στηρίζεται σε σαθρή βάση», αναφέροντας τα εξής:
«Η εφαρμογή των επίμαχων διατάξεων του ΝΟΚ στο πολύπαθο και ασφυκτικό οικιστικό περιβάλλον της χώρας έχει ήδη δημιουργήσει μια εικόνα καθόλου πειστική για τα περιβαλλοντικά και πολεοδομικά πλεονεκτήματά τους. Δήμοι και κάτοικοι αντιδρούν με κάθε τρόπο και προσφεύγουν στα δικαστήρια για να προστατευτούν από τα υποτιθέμενα οφέλη τους. Η αιτιολογική βάση των ρυθμίσεων αυτών, ότι δηλαδή η επιδείνωση κρίσιμων όρων δόμησης, όπως το ύψος, η κάλυψη, ο συντελεστής δόμησης κ.λπ., με αντισταθμιστικό όφελος τη φύτευση στις ταράτσες και τη μετατροπή των κτιρίων σε βιοκλιματικά, θα καταπολεμήσει μακροπρόθεσμα την κλιματική αλλαγή, ακούγεται ως ατεκμηρίωτο λογικό άλμα στα αυτιά τόσο των ειδικών όσο και των απλών πολιτών. Και έτσι είναι πράγματι, ακριβώς γιατί η λογική του πολεοδομικού αυτού πειράματος στηρίζεται σε σαθρή βάση. Θεωρεί ως δεδομένες, δίκην αξιώματος, μια σειρά από εσφαλμένες παραδοχές σε σχέση με τον ρόλο, τον σκοπό και τις αρχές του πολεοδομικού σχεδιασμού, οι οποίες έρχονται σε σύγκρουση με το συνταγματικό πλαίσιο που διέπει την προστασία του οικιστικού περιβάλλοντος, όπως έχει ερμηνευθεί και εφαρμοστεί από τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Ο πολεοδομικός σχεδιασμός είναι το εργαλείο μέσω του οποίου υλοποιείται, παίρνει σάρκα και οστά, το οικιστικό περιβάλλον. Και το οικιστικό περιβάλλον δεν είναι απλώς ο χώρος μέσα στον οποίο τυχαίνει να ζούμε. Είναι ένα δημόσιο αγαθό με συνταγματική κατοχύρωση, τόσο αυτός καθαυτόν όσο και οι αρχές που τον διέπουν και τα κριτήρια που πρέπει να πληροί. Είναι λοιπόν σημαντικό να γνωρίζουμε τι σημαίνει νομικά ο καθένας από τους όρους δημόσιο αγαθό, συνταγματική κατοχύρωση, υποχρεωτικές αρχές και κριτήρια.
Το οικιστικό περιβάλλον αφορά ολόκληρη την κοινωνία και η ποιότητά του επηρεάζει αποφασιστικά όλους τους κρίσιμους τομείς της ζωής μας, την υγεία, την ασφάλεια, την επικοινωνία, την εργασία, την αναψυχή, την ανατροφή των παιδιών μας, την ψυχική μας ισορροπία κ.λπ. Επιπλέον, επηρεάζει σε μεγάλο βαθμό και την ποιότητα του φυσικού περιβάλλοντος, δεδομένου ότι καταλαμβάνει και σφραγίζει με κτίρια και υποδομές το ελεύθερο έδαφος, δημιουργεί απόβλητα, προκαλεί ρύπανση κ.ο.κ., ενώ και αυτός με τη σειρά του εξαρτάται απόλυτα από την καλή λειτουργία όλων των φυσικών συστημάτων στήριξης της ζωής, ατμόσφαιρα, ύδατα, κλίμα κ.λπ.
Για όλους αυτούς τους λόγους, για την ελληνική έννομη τάξη το οικιστικό περιβάλλον δεν είναι απλώς ένα κοινό έννομο αγαθό, η ρύθμιση του οποίου επαφίεται στην ελεύθερη βούληση του νομοθέτη, πολύ δε περισσότερο δεν υπόκειται σε αυτορρύθμιση. Αντίθετα, το οικιστικό περιβάλλον έχει αναχθεί σε δημόσιο αγαθό με συνταγματική κατοχύρωση, τελεί υπό την εγγύηση του κράτους και αποτελεί αντικείμενο δημόσιας πολιτικής υψίστης προτεραιότητας, οι σκοποί και τα όρια της οποίας είναι προσδιορισμένοι από το ίδιο το Σύνταγμα».
