ΣΤΗ ΔΙΑΝΕΟΣΙΣ ΥΠΟΣΤΗΡΙΖΟΥΝ ότι μέχρι σήμερα έχουν γίνει σημαντικές προσπάθειες για την προστασία των διατηρητέων κτιρίων και έχει παραχθεί αντίστοιχα σημαντική νομοθεσία προς αυτή την κατεύθυνση. Ωστόσο, παρά τα πολλαπλά καθεστώτα προστασίας και την υποχρέωση της πολιτείας να προστατέψει τα διατηρητέα κτίρια από τη φθορά και την εγκατάλειψη, το βάρος της αποκατάστασης το σηκώνουν κυρίως οι ιδιοκτήτες.
Η μάχη όμως που δίνουν οι ιδιοκτήτες τις περισσότερες φορές αποδεικνύεται άνιση, παρά τις όποιες φοροελαφρύνσεις ή τα κίνητρα που κατά καιρούς έχουν δοθεί.
«Το ελληνικό κράτος ουσιαστικά έχει εναποθέσει στο πρόσωπο των ιδιοκτητών διατηρητέων κτιρίων σχεδόν την αποκλειστική ευθύνη για τη διατήρησή τους ως μέρος της πολιτιστικής κληρονομιάς της χώρας. Μάλιστα, τους υποχρεώνει να ακολουθήσουν στο ακέραιο τις υποδείξεις του σχετικά με την αποκατάστασή τους και τους υποβάλλει σε εξαντλητικές και ψυχοφθόρες γραφειοκρατικές διαδικασίες, χωρίς όμως να τους παρέχει ουσιαστική οικονομική βοήθεια», αναφέρει χαρακτηριστικά ο Νίκος Τριανταφυλλόπουλος, επίκουρος καθηγητής της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας και συγγραφέας της πρότασης που φέρνει στον δημόσιο διάλογο η διαΝΕΟσις για την αποκατάσταση και την επανάχρηση των διατηρητέων κτιρίων.
Με την απόφαση αυτή αναγνωρίστηκε ουσιαστικά ότι τα διατηρητέα κτίρια διαθέτουν στοιχεία που τα κατατάσσουν στα «δημόσια αγαθά», καθώς επίσης ότι, εφόσον η φθορά τους δεν έχει προκληθεί από σκόπιμες ενέργειες, το Δημόσιο έχει την υποχρέωση να καλύψει το σύνολο ή μέρος της σχετικής δαπάνης, όταν αυτή ξεπερνά ένα «εύλογο όριο».
Πώς μπορεί η κατάσταση αυτή να αλλάξει και να καταστεί λειτουργική, τόσο για το κράτος όσο και για τους ιδιώτες ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων; Πώς θα γίνει δηλαδή οι ιδιοκτήτες να μην επωμίζονται ολόκληρο το −ασύμμετρο− κόστος των απαραίτητων εργασιών σε αυτά τα κτίρια, ενώ παράλληλα το κράτος να μπορεί να διαφυλάσσει την πολιτιστική κληρονομιά της χώρας, όπως οφείλει; Οι απαντήσεις που δίνει η πρόταση στα ερωτήματα αυτά βασίζονται σε ένα μοντέλο σύμπραξης του δημόσιου με τον ιδιωτικό τομέα, που έχει ως βάση την ισχύουσα νομοθεσία και ακολουθεί τις συστάσεις διεθνών οργανισμών για την αντιμετώπιση του προβλήματος.
Πού βασίζεται η λύση για την αποκατάσταση
Η λύση που προτείνει ο Ν. Τριανταφυλλόπουλος στο κείμενο πολιτικής για τη διαΝΕΟσις βασίζεται στο Προεδρικό Διάταγμα με αρ. 15/28.4.1988, με το οποίο θεσμοθετούνται θέματα που κρίθηκαν με την απόφαση της 1099/1987 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Με την απόφαση αυτή αναγνωρίστηκε ουσιαστικά ότι τα διατηρητέα κτίρια διαθέτουν στοιχεία που τα κατατάσσουν στα «δημόσια αγαθά», καθώς επίσης ότι, εφόσον η φθορά τους δεν έχει προκληθεί από σκόπιμες ενέργειες, το Δημόσιο έχει την υποχρέωση να καλύψει το σύνολο ή μέρος της σχετικής δαπάνης, όταν αυτή ξεπερνά ένα «εύλογο όριο».
Πώς προσδιορίζεται το ποσό που υπερβαίνει το «εύλογο όριο»; Το Προεδρικό Διάταγμα ορίζει ότι η δαπάνη που έχει υποχρέωση να αναλάβει το κράτος προσδιορίζεται ως εκείνο το ποσό που προκύπτει από τα κεφαλαιοποιημένα έσοδα που μπορούν να προκύψουν από τη χρήση του ακινήτου, αφού αφαιρεθούν από αυτά τα έξοδα αποκατάστασής του, τα οποία υπερβαίνουν το κόστος αποκατάστασης ενός κοινού κτιρίου με τα ίδια μεγέθη με το διατηρητέο κτίριο.
Δηλαδή, για παράδειγμα, εντελώς σχηματικά, εάν το κόστος αποκατάστασης ενός κοινής κατασκευής κτιρίου με το μέγεθος και τα χαρακτηριστικά του διατηρητέου θα ήταν 100.000 ευρώ, ενώ το κόστος για την αποκατάσταση του διατηρητέου υπολογίζεται σε 150.000 ευρώ, το κράτος θα πρέπει να αναλάβει την επιπλέον δαπάνη των 50.000 ευρώ. Συνδέοντας τα έσοδα από την αξιοποίηση του κτιρίου με την παροχή οικονομικής βοήθειας, το Π.Δ. –ορθώς– επιβάλλει την επανάχρηση του κτιρίου, θεωρώντας ότι το κτίριο μετά την αποκατάστασή του θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί και να παραγάγει έσοδα 150.000 ευρώ. Αλλά εάν αυτό δεν είναι δυνατό, το κράτος, σύμφωνα με το Π.Δ., καταβάλλει το «χρηματοδοτικό κενό» των 50.000 ευρώ.
Ωστόσο, παρά το ορθολογικό σκεπτικό του, το Π.Δ. παρουσιάζει προβλήματα που καθιστούν δύσκολη την εφαρμογή του. Για παράδειγμα, προβλέπει την καταβολή της συμμετοχής του Δημοσίου στη δαπάνη έξι μήνες μετά το τέλος των εργασιών και, επομένως, υποθέτει ότι ο ιδιοκτήτης είναι σε θέση να χρηματοδοτήσει τις απαιτούμενες μελέτες και τα έργα αποκατάστασης, προφανώς είτε με ίδια κεφάλαια είτε μέσω δανείων.
Η έγκριση των έργων αποκατάστασης γίνεται εκ των υστέρων, δεν προσδιορίζεται ποια είναι τα έργα και οι δαπάνες που δικαιολογούνται, και βέβαια δεν δίνονται εγγυήσεις ότι ο ιδιοκτήτης του κτιρίου που αποκαταστάθηκε θα λάβει τελικά την οικονομική βοήθεια που δικαιούται (λόγω της υπέρβασης του «εύλογου ορίου») στο ακέραιο και εγκαίρως, και ότι δεν θα εμπλακεί σε ατέρμονες και κοστοβόρες διοικητικές διαδικασίες αμφισβητήσεων και αναβολών, που ενδεχομένως να καταλήξουν στις αίθουσες των δικαστηρίων.
Η δημιουργία ενός κρατικού φορέα διαχείρισης
Η πρόταση για την αξιοποίηση των διατηρητέων κτιρίων, το «μοντέλο», όπως αναφέρεται στο κείμενο πολιτικής, διατηρεί και αξιοποιεί τη φιλοσοφία του Π.Δ. του 1988, και την εξειδικεύει με έναν τρόπο εφαρμογής που μπορεί να είναι λειτουργικός και αποτελεσματικός, ακολουθώντας τις συστάσεις της Ευρωπαϊκής Επιτροπής αλλά και διεθνών οργανισμών, όπως το Συμβούλιο της Ευρώπης, η Europa Nostra, η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων και η Παγκόσμια Τράπεζα.
Προβλέπει, από την πλευρά του κράτους, τη δημιουργία ενός κρατικού Φορέα Διαχείρισης Προγράμματος Αποκατάστασης Διατηρητέων Κτιρίων. Ο φορέας αυτός θα έχει την ευθύνη του σχεδιασμού και της υλοποίησης εθνικής στρατηγικής για την αποκατάσταση των διατηρητέων. Υπό την εποπτεία του θα έχει ένα Ταμείο Παροχής Οικονομικών Ενισχύσεων και μια Τεχνική Υπηρεσία που θα υποστηρίζει διοικητικά και τεχνικά την υλοποίηση των έργων, θα εκδίδει εγκαίρως τις κατάλληλες άδειες και επίσης θα παρέχει συμβουλευτικές υπηρεσίες στους δικαιούχους των έργων και των οικονομικών ενισχύσεων, δηλαδή στους ιδιοκτήτες των κτιρίων.
Το ταμείο, η διαχείριση του οποίου προτείνεται να ανατεθεί σε χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, θα παρέχει οικονομικές ενισχύσεις σύμφωνα με τη στρατηγική του φορέα, ο οποίος θα παρακολουθεί και θα ελέγχει την εφαρμογή της από το ταμείο. Ο διαχειριστής του ταμείου θα προσδιορίζει το «εύλογο όριο» με τη χρήση σύγχρονων χρηματοοικονομικών τεχνικών, και επομένως το ύψος της ενίσχυσης που θα πρέπει να δοθεί. Το ταμείο θα διαχειρίζεται δύο λογαριασμούς: από τον πρώτο θα παρέχει χαμηλότοκα δάνεια (λογαριασμός Α), και από τον δεύτερο μη επιστρεπτέες επιχορηγήσεις (λογαριασμός Β) όταν το κόστος ξεπερνάει το «εύλογο όριο» που θα έχει οριστεί κατά περίπτωση για το κάθε έργο.
Πού θα βρεθούν οι πόροι
Οι πόροι για τα δάνεια και τις επιχορηγήσεις, καθώς αφορούν διατηρητέα κτίρια, μπορούν να προέρχονται από το ΕΣΠΑ ή, ενδεχομένως, και από το Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων.
Εφόσον το ταμείο θα παρέχει κυρίως δάνεια, και επιχορηγήσεις μόνο όταν απαιτείται, το συνολικό κόστος του προγράμματος θα είναι σχετικά χαμηλό. Η ίδρυση και η λειτουργία ενός ταμείου όπως το περιγράφει η πρόταση αλλά και σύμφωνα με τη διεθνή πρακτική εξασφαλίζει σε σημαντικό βαθμό την ανακύκλωση των πόρων: το ποσό του δανείου που αποπληρώνεται σταδιακά θα επιστρέφει στο ταμείο, το οποίο θα μπορεί να διαθέσει αυτούς τους πόρους για νέες επενδύσεις στην αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων.
Το μοντέλο αυτό προβλέπει επιπλέον τη συνεισφορά, είτε μέσω δανεισμού είτε με ίδια κεφάλαια, ιδιωτικών πόρων στη διαδικασία της αξιοποίησης των διατηρητέων. Προτείνει δηλαδή ένα είδος ΣΔΙΤ. Έτσι θα είναι δυνατή η υλοποίηση πολύ περισσότερων έργων αποκατάστασης και επανάχρησης διατηρητέων κτιρίων, σε σχέση με την περίπτωση εφαρμογής πολιτικής παροχής επιχορηγήσεων για την κάλυψη του συνολικού κόστους του έργου.
Η παροχή κρατικών ενισχύσεων για την πολιτιστική κληρονομιά επιτρέπεται από το ευρωπαϊκό θεσμικό πλαίσιο, υπό όρους. Με τον προτεινόμενο τρόπο παροχής οικονομικών ενισχύσεων προς ιδιώτες, αποφεύγεται ο σκόπελος της τυχόν παροχής μη επιτρεπόμενων κρατικών ενισχύσεων, όπως για παράδειγμα στην περίπτωση εφαρμογής προγράμματος επιχορήγησης του συνολικού κόστους του έργου αποκατάστασης.
Τι γίνεται με τα κτίρια που δεν μπορούν να παράγουν έσοδα
Και τι μπορεί να συμβεί με τα κτίρια εκείνα που επιβάλλεται να αποκατασταθούν και να επαναχρησιμοποιηθούν λόγω της ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής ή ιστορικής τους αξίας, αλλά δεν μπορούν να παράγουν έσοδα; Σε αυτή την περίπτωση θα είναι εφικτό να δοθεί ως επιχορήγηση το σύνολο του κόστους αποκατάστασης − εφόσον το προβλέπει η στρατηγική του φορέα, και εφόσον τεκμηριώνεται επαρκώς ότι πράγματι υπάρχει αδυναμία παραγωγής εσόδων από τη χρήση του ακινήτου.
Το ίδιο θα ήταν πιθανό να ισχύει και για τα δημόσια κτίρια. Σε άλλες περιπτώσεις, όπως όταν ένα διατηρητέο κτίριο ή ομάδα κτιρίων βρίσκεται σε υποβαθμισμένη περιοχή, το έργο θα μπορούσε να πραγματοποιηθεί ως μέρος προγράμματος αστικής ανάπλασης, με την οποία θα βελτιωθεί η ζήτηση για χρήση των κτιρίων στην περιοχή.
Πώς θα επωφεληθούν οι ιδιοκτήτες
Πώς θα μπορεί ο ιδιοκτήτης ενός διατηρητέου κτιρίου να επωφεληθεί από τον παραπάνω μηχανισμό; Μπορούν να ακολουθηθούν διάφορες διαδικασίες, έτσι ώστε να ικανοποιούνται όσο το δυνατόν περισσότερες περιπτώσεις κτιρίων, από τις πολλές που θα απαντηθούν στην πράξη. Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να υπάρχει ευελιξία για όλα τα εμπλεκόμενα μέρη.
Πώς μπορεί να μοιάζουν αυτές οι διαδικασίες; Ακολουθεί μια ενδεικτική περίπτωση.
Αρχικά ο ιδιοκτήτης του ακινήτου ή των ακινήτων εκδηλώνει το ενδιαφέρον του στον Φορέα του Προγράμματος. Το ίδιο θα πρέπει να κάνουν και οι πιθανοί φορείς έργου. Φορέας έργου προτείνεται να είναι μια ιδιωτική εταιρεία η οποία θα διαθέτει την κατάλληλη τεχνογνωσία για να αναλάβει όχι μόνο το κατασκευαστικό τμήμα του έργου, αλλά οπωσδήποτε και τη διαχείριση του ακινήτου για ένα χρονικό διάστημα που θα συμφωνηθεί, το οποίο θα πρέπει να εκτείνεται τουλάχιστον στον χρόνο που απαιτείται για την απόσβεση του συνολικού κόστους αποκατάστασης του κτιρίου. Ο φορέας έργου θα πρέπει να εξασφαλίζει και την επανάχρηση και συντήρηση του κτιρίου τουλάχιστον για όλο το χρονικό διάστημα που απαιτείται, προκειμένου να προκύπτουν τα αναγκαία έσοδα.
Ο Φορέας του Προγράμματος προτείνεται να ενημερώνει τις δύο πλευρές, ιδιοκτήτες και φορείς έργων, για την ύπαρξη ενδιαφέροντος και να τους προτρέπει να διαπραγματευτούν μεταξύ τους. Το μοντέλο θεωρεί χρήσιμο ένας φορέας έργου να αναλαμβάνει αρκετά έργα αποκατάστασης και επανάχρησης μικρών κτιρίων, ή μεμονωμένα μεγάλα κτίρια. Με αυτό τον τρόπο θα μπορούν να δημιουργούνται οικονομίες κλίμακας και επομένως να μειώνονται τα συνολικά κόστη των διαδικασιών και των έργων. Δηλαδή ένας φορέας έργου μπορεί να αναλάβει μια ομάδα κτιρίων, των οποίων οι ιδιοκτήτες θα έχουν δηλώσει ότι τα διαθέτουν για αποκατάσταση.
Για την υλοποίηση των έργων αποκατάστασης ο φορέας έργου θα πρέπει να λαμβάνει τραπεζικό δανεισμό με όρους αγοράς ή να χρησιμοποιεί ίδια κεφάλαια που να επαρκούν. Με αυτό τον τρόπο δείχνει το πραγματικό ενδιαφέρον του για το έργο και ιδιαίτερα για τη μακροχρόνια συντήρηση και για την καλή οικονομική διαχείριση των κτιρίων. Με τις μελέτες και το επιχειρηματικό του σχέδιο, θα μπορεί να διεκδικήσει χρηματοδότηση από τους πόρους του ταμείου (χαμηλότοκα δάνεια και επιχορηγήσεις για το ποσό άνω του «εύλογου ορίου») για λογαριασμό των ιδιοκτητών των κτιρίων, και τελικά να πραγματοποιήσει το έργο.
Την παραπάνω διαδικασία θα διευκόλυνε η δημιουργία Εταιρείας Ειδικού Σκοπού, την οποία θα διαχειρίζεται ο φορέας έργου, και στην οποία οι ιδιοκτήτες θα συνεισφέρουν τουλάχιστον τα δικαιώματα διοίκησης και διαχείρισης των ακινήτων τους για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, ανάλογα με την κάθε περίπτωση και όπως θα έχει συμφωνηθεί.
Διαφανής και αποδοτικός τρόπος
Το μοντέλο αυτό, σύμφωνα με τη διαΝΕΟσις, περιγράφει έναν διαφανή και αποδοτικό τρόπο χορήγησης κρατικών ενισχύσεων. Υποστηρίζεται ακόμη ότι συνδέει την παροχή τους με την ένταξη των κτιρίων στην τοπική οικονομική ζωή, με την καλύτερη διαχείριση κτιρίων που υπάρχουν και, επιπλέον, με την παραγωγή πολλαπλασιαστικών θετικών επιπτώσεων. Αναφέρεται επίσης ότι είναι ευέλικτο, επειδή μπορούν να εφαρμοστούν πολλές παραλλαγές του, που θα ανταποκρίνονται στις ανάγκες των περισσότερων ίσως περιπτώσεων αποκατάστασης διατηρητέων, σε διάφορες κλίμακες, ακόμη και για την αναβίωση εγκαταλελειμμένων παραδοσιακών τμημάτων πόλεων ή οικισμών.
Φυσικά, η εξειδίκευση και εξέλιξη ενός «μοντέλου» σαν κι αυτό προκειμένου τελικά να εφαρμοστεί απαιτεί τη διευθέτηση πολλών επιμέρους θεμάτων, καθώς και θεμάτων που το ξεπερνούν, όπως είναι, για παράδειγμα, το ζήτημα της πολυϊδιοκτησίας των κτιρίων ή αυτό της πραγματοποίησης αστικών αναπλάσεων.
Δεν υπάρχουν «μαγικές» ή εύκολες λύσεις για περίπλοκα προβλήματα, όπως αυτό της αποκατάστασης και επανάχρησης των εγκαταλελειμμένων διατηρητέων κτιρίων. Με την πρότασή της η διαΝΕΟσις υποστηρίζει ότι επιχειρεί να περιγράψει την κατεύθυνση μιας ρεαλιστικής και βιώσιμης λύσης, η οποία βασίζεται στη διεθνή πρακτική.
