Η ΤΥΧΗ ΤΗΣ βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Πλάκα, η οποία προστατεύεται με Προεδρικό Διάταγμα ως περιοχή αποκλειστικής κατοικίας, έχει τεθεί στην κρίση του ΣτΕ.
Εδώ και αρκετό καιρό η Πλάκα βρίσκεται αντιμέτωπη με τη νέα πραγματικότητα που δημιούργησε η βραχυχρόνια μίσθωση, η οποία γνωρίζει δυναμική ανάπτυξη και στη συγκεκριμένη γειτονιά. Για την Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ) που προσέφυγε στο ΣτΕ, ανατρέπονται οι ισορροπίες. Ισχυρίζεται ότι η μετατροπή ολόκληρων κτιρίων σε «airbnb», «αλλοιώνει την οικιστική φυσιογνωμία της περιοχής» που έχει επίκεντρο «την αποκλειστική κατοικία και τις υποστηρικτές της χρήσεις» και ότι «παραβιάζεται το προστατευτικό καθεστώς της Πλάκας».
Από την άλλη πλευρά, οι επιχειρηματίες που δραστηριοποιούνται στο συγκεκριμένο πεδίο λένε ότι τα ακίνητα βραχυχρόνιων μισθώσεων «δεν έχουν μεγαλύτερες πολεοδομικές και περιβαλλοντικές επιπτώσεις σε σχέση με τις κατοικίες της μακροχρόνιας μίσθωσης», ένα επιχείρημα το οποίο πατάει πάνω στη νομοθεσία, αφού οι κατοικίες των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν θεωρούνται τουριστικά καταλύματα.
Σε πολλές περιοχές του κέντρου χάθηκε το μέτρο και μαζί η ισορροπία στο περιβάλλον και στην κοινωνία, με αποτέλεσμα να ασκούνται πολλαπλές πιέσεις σε κατοίκους και επαγγελματίες λόγω των υψηλών ενοικίων και των αφόρητων οχλήσεων, αφού οι γειτονιές του μετατράπηκαν σε βιομηχανίες διασκέδασης.
Το Συμβούλιο της Επικρατείας καλείται να κρίνει αν η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να συνιστά παράνομη μεταβολή της χρήσης του ακινήτου από κατοικία σε τουριστικό κατάλυμα. Η απόφαση του δικαστηρίου θεωρείται κρίσιμη, καθώς αναμένεται να επηρεάσει την εξέλιξη της επιχειρηματικής δραστηριότητας όχι μόνο στην Πλάκα αλλά και σε άλλες περιοχές της χώρας στις οποίες ισχύουν ειδικά καθεστώτα πολεοδομικής προστασίας, ή ακόμη και σε περιοχές αμιγούς κατοικίας.
Οι 16 προσφυγές στο ΣτΕ
Είναι γνωστό ότι εδώ και μία τετραετία περίπου η αλματώδης ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Αθήνα έχει οδηγήσει στη μετατροπή ολόκληρων κτιρίων σε επιχειρήσεις τύπου Airbnb. Η Πλάκα, η γειτονιά που αναγνωρίζεται ως η αρχαιότερη συνεχώς κατοικημένη συνοικία της Ευρώπης, δεν αποτέλεσε εξαίρεση, παρότι είναι από τις λίγες περιοχές της Ελλάδας στις οποίες από το 1980 και μετά θεσμοθετήθηκε αυστηρό πολεοδομικό καθεστώς προστασίας, το οποίο είναι προσανατολισμένο στην προστασία της κατοικίας και στην αποτροπή της τουριστικής εισβολής.
Η Πλάκα είναι περιοχή αποκλειστικής κατοικίας και απαγορεύεται η λειτουργία νέων ξενοδοχείων ή άλλων τουριστικών καταλυμάτων, πλην αυτών που είχαν νομίμως τεθεί σε λειτουργία μέχρι τις 23 Νοεμβρίου του 1982.
Για την Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού, όμως, η τουριστικοποίηση της περιοχής ξεκίνησε με την έκρηξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το 2023 εντόπισε 16 κτίρια στην Πλάκα που λειτουργούν εξ ολοκλήρου ως Airbnb, νοικιάζοντας δωμάτια, ακόμη και σουίτες, πολλά από τα οποία ανταγωνίζονται σε πολυτέλεια τουριστικά καταλύματα και πεντάστερα ξενοδοχεία.
Στη συνέχεια, ζήτησε από την Υπηρεσία Δόμησης του δήμου Αθηναίων να σφραγίσει αυτά τα 16 κτίρια με την αιτιολογία ότι έχει μεταβληθεί η χρήση των ακινήτων αυτών από χρήση κατοικίας σε τουριστική, η οποία είναι αντίθετη στις επιτρεπόμενες χρήσης γης της Πλάκας. Η Πολεοδομία απάντησε αρνητικά, επικαλούμενη την τουριστική\πολεοδομική νομοθεσία, βάσει της οποίας οι κατοικίες που μισθώνονται βραχυχρόνια δεν αποτελούν τουριστικά καταλύματα.
Στη συνέχεια η ΕΛΛΕΤ προσέφυγε στο Συμβούλιο της Επικρατείας, ζητώντας την ακύρωση των πράξεων της Πολεοδομίας με τις οποίες αρνήθηκε τη σφράγιση των κτιρίων, καταθέτοντας 16 αιτήσεις ακύρωσης, όσες και οι πράξεις του δήμου, για κτίρια που αιτήθηκε τη σφράγισή τους και η Πολεοδομία έλαβε αρνητική απόφαση.
Οι έντεκα προσφυγές της ΕΛΛΕΤ εκδικάστηκαν στο ΣτΕ στις 2 Απριλίου, ενώ οι άλλες πέντε θα συζητηθούν τον ερχόμενο Νοέμβριο. Ο Δημήτρης Μέλισσας, δικηγόρος και καθηγητής στο ΕΜΠ που εκπροσωπεί την Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού, υποστηρίζει ότι «ο πυρήνας μιας χρήσης, όπως και της αποκλειστικής κατοικίας, συναρτάται με την ένταση, δηλαδή την αντοχή των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών που τη συνθέτουν».
Ο καθηγητής υποστηρίζει πως στην Πλάκα, εν τοις πράγμασι, γίνεται αλλαγή χρήσης από την αποκλειστική χρήση κατοικίας στην τουριστική. Μας εξηγεί πως εξαιτίας της βραχυχρόνιας μίσθωσης οι οχλήσεις στην περιοχή υπερπολλαπλασιάζονται, ο κυκλοφοριακός φόρτος αυξάνεται, οι υποδομές δεν επαρκούν και πως η κατοικία εν τέλει υποχωρεί και η περιοχή γίνεται εχθρική για τον κάτοικο: «Η ένταση της κάθε χρήσης που δημιουργεί μικρότερη ή μεγαλύτερη όχληση συναρτάται με τον πληθυσμό, τη συχνότητα των μετακινήσεών του, τη χρήση των μέσων μετακίνησης (Ι.Χ. ή ταξί/βαν) και την ακτίνα των μετακινήσεων, όπως και την επανάληψή της».
Και προσθέτει: «Η τετραμελής οικογένεια, με 2 ενήλικες και 2 παιδιά, που κατοικεί σε ένα διαμέρισμα 150 τ.μ. στην Πλάκα, ακόμα και αν έχει 2 αυτοκίνητα, μετακινείται σε σταθερές ώρες κατά τη διάρκεια της μέρας, 2 μετακινήσεις/όχημα Ι.Χ., συνήθως το πρωί και το μεσημέρι/απόγευμα για την εργασία και την απασχόληση των παιδιών. Οι τουρίστες/χρήστες του Airbnb στα 6 δωμάτια των 25 τ.μ. που βγάζουν τα 150 τ.μ. του ορόφου αυξάνoνται σε 6Χ2=12 τουρίστες, που μετακινούνται πάντα με βαν ή ταξί, εφόσον μπορούν να πληρώσουν 300 έως 800 ευρώ τη βραδιά και ένα διαμέρισμα των 150 τ.μ.
Επομένως, η αύξηση των μετακινήσεων αφορά τα οχήματα εξυπηρέτησης τριπλάσιου πληθυσμού τουλάχιστον ανά όροφο για κάθε διώροφο ή τριώροφο κτίριο και οδηγεί σε μια ανατροπή του πληθυσμιακού μεγέθους που έχει προσμετρήσει η μελέτη του Προεδρικού Διατάγματος προστασίας της Πλάκας, η οποία παραμένει επίκαιρη, στον βαθμό που δεν άλλαξε ο οικιστικός ιστός αλλά επιδιώκεται να τροποποιηθεί ο πληθυσμός της έξι φορές προς τα πάνω για μια διώροφη οικοδομή και εννιά φορές για μια τριώροφη, να μεγιστοποιηθεί η κυκλοφορία της, ο καθημερινός φόρτος της, η χωρητικότητα των μικρών δρόμων και η προσωρινή στάθμευση για επιβίβαση και αποβίβαση, να μεγιστοποιηθούν τα απορρίμματα και η συλλογή τους, διότι δεν επαρκούν οι κάδοι που έχουν προγραμματιστεί για 2 ή 3 οικογένειες ενώ έρχονται 9 φορές επάνω τουρίστες για ένα κτίριο».
Ο καθηγητής ισχυρίζεται ότι η βραχυχρόνια μίσθωση, παρότι επιτρέπεται μέσω των χρήσεων γης να ασκείται σε περιοχές όπου επιτρέπεται η κατοικία, στην πραγματικότητα είναι τουριστική δραστηριότητα και ως τέτοια θα πρέπει αντιμετωπιστεί: «Τα τελευταία χρόνια τουριστικές επιχειρήσεις μισθώνουν ολόκληρα κτίρια και αξιοποιούν κάθε δωμάτιό τους ξεχωριστά με διαφορετική τιμολογιακή πολιτική, από 300 έως 800 ευρώ την ημέρα. Με διαφορετική διαρρύθμιση ανάλογα με τα κρεβάτια, μονόκλινα, δίκλινα, τρίκλινα, με διαφορετικές παροχές, όπως πρωινό σε όλους τους ενοίκους ή σε ορισμένους, με εκπτώσεις από καφέ που υπάρχουν στην πλατεία Φιλομούσων στην Κυδαθηναίων, σε όλους δωρεάν προϊόντα περιποίησης, ισιωτικό μαλλιών, σαπούνι, σαμπουάν, με 24ωρη ρεσεψιόν και σε ορισμένα καταλύματα με ταράτσα που σερβίρει πρωινό ή ποτό ή και τα δύο μαζί», λέει.
Κατά συνέπεια, όπως ισχυρίζεται, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις προβάλλονται με το προκάλυμμα της κατοικίας, ενώ στην πραγματικότητα πρόκειται για τουριστική χρήση. Σύμφωνα με τη νομοθεσία, ως βραχυχρόνια ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου που έχει διάρκεια έως 59 ημέρες.
Το όριο των 59 ημερών αναφέρεται στη διάρκεια κάθε μίσθωσης και όχι στο σύνολο των ημερών που ένα ακίνητο μπορεί να μισθώνεται βραχυχρόνια μέσα στο έτος. Αν ο ιδιοκτήτης περιορίζεται στην παροχή κλινοσκεπασμάτων, το ακίνητο παραμένει στο καθεστώς «Airbnb». Αν, όμως, παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες, όπως καθαριότητα κατά τη διάρκεια της διαμονής, γεύματα ή άλλες εξυπηρετήσεις, τότε το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα.
Ο Δ. Μέλισσας αναφέρει ότι οι ιδιοκτήτες μπορεί να ισχυρίζονται πως «το μόνο που παρέχεται στους τουρίστες είναι κατά την είσοδό τους τα κλινοσκεπάσματα», αυτός ο ισχυρισμός, όμως, έρχεται σε αντίθεση, όπως λέει, «με όλες τις τουριστικές παροχές που αποτυπώνονται στους διαδικτυακούς τόπους όπως τα Booking, Homeway, Airbnb κ.λπ. και τους σχετικούς σχολιασμούς των τουριστών».
Κατά την πρόσφατη εκδίκαση των 11 προσφυγών, ο Δ. Μέλισσας έκανε ειδική αναφορά στην παρέμβαση της πολιτείας για τη διάσωση της Πλάκας, η οποία, με αποκορύφωμα την εποχή της χούντας, είχε μετατραπεί σε τουριστικό λούνα παρκ με μπουζουκομάγαζα, που έδιωξαν τους κατοίκους. Πήγε πίσω στο 1978 όταν ο Στέφανος Μάνος, ως υπουργός ΠΕΧΩΔΕ, ανέθεσε την εκπόνηση μελέτης για την προστασία της περιοχής στον καθηγητή του ΕΜΠ Διονύση Ζήβα ως επικεφαλής μιας επιστημονικής επιτροπής που αποτελούνταν και από άλλους καθηγητές του ΕΜΠ διαφορετικών γνωστικών αντικειμένων. Με τη μελέτη της ομάδας Ζήβα και κατόπιν με «μια πρωτόγνωρη για την εποχή και για τα ελληνικά δεδομένα συμφωνία δέκα υπουργών της ΝΔ και του ΠΑΣΟΚ», όπως λέει, «προχώρησαν στη θέσπιση του Προεδρικού Διατάγματος που ξεκίνησε το 1979 και μετά από πολλές τροποποιήσεις η τελική του μορφή ολοκληρώθηκε το 1993».
Στις αιτήσεις ακύρωσης της ΕΛΛΕΤ καταγράφονται οι σκέψεις που μνημονεύονται στις εισηγήσεις των Προεδρικών Διαταγμάτων, οι οποίες αναδεικνύουν με τον πιο εμφατικό τρόπο όχι μόνο τη σημασία της διάσωσης της περιοχής αλλά και τον προσανατολισμό της: «Η Πλάκα έχει ένα σημαντικό απόθεμα κτιρίων και χώρων, που πρέπει με κάθε τρόπο όχι μόνο να διασωθεί, αλλά ταυτόχρονα και να αναδειχθεί. Η προστασία της κληρονομιάς αυτής δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται σαν αυτοσκοπός, δηλαδή μουσειακού τύπου προστασία ή διατήρηση, ούτε σαν προσπάθεια επέμβασης που θα άλλαζε την κοινωνική δομή και τον χαρακτήρα της περιοχής. Πρέπει να αντιμετωπιστεί σαν μια προσπάθεια αναβίωσης, με ενίσχυση της κατοικίας και βελτίωση της ποιότητας ζωής, ώστε να αποκατασταθεί η υποβαθμισμένη λειτουργία της σαν γειτονιάς».
Από την ΕΛΛΕΤ ισχυρίζονται ότι δεν είναι κατά της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά κατά της μετατροπής ολόκληρων κτιρίων σε χώρους τουριστικής φιλοξενίας. Ειδικά για την Πλάκα υπογραμμίζεται ότι «με το Προεδρικό Διάταγμα του 1989 για τον χαρακτηρισμό της Πλάκας ως προστατευόμενου παραδοσιακού οικισμού και το Προεδρικό Διατάγμα του 1993 για τον καθορισμό ειδικών χρήσεων γης σε αυτήν, προκύπτει ότι η περιοχή αυτή είναι αποκλειστικής κατοικίας» και πως επιτρέπονται «ορισμένες συμπληρωματικές χρήσεις, οι οποίες όμως θα πρέπει να είναι συμβατές με την κατοικία και να μη συνιστούν όχληση προς αυτήν, ενώ απαγορεύονται άλλες χρήσεις, όπως η τουριστική χρήση στο πλαίσιο παροχής υπηρεσιών διαμονής, ξενοδοχείων, τουριστικών καταλυμάτων, ξενώνων φιλοξενίας αλλά και των παρεμφερών περιπτώσεων βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων ή δωματίων με τον σκοπό της τουριστικής αξιοποίησής τους».
Ιδιοκτήτες: Τα ακίνητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν είναι τουριστικά καταλύματα
Η πλευρά των ιδιοκτητών υποστηρίζει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν συγκαταλέγονται, βάσει της νομοθεσίας, στα τουριστικά καταλύματα.
Στην παρέμβαση υπέρ του δήμου και του ΥΠΕΝ που κατέθεσε στην πρόσφατη δίκη η δικηγορική εταιρεία Βενιέρης Αλεξανδροπούλου, εκπροσωπώντας δύο ιδιοκτήτες, καταγράφονται μεταξύ άλλων τα εξής: «Η βραχυχρόνια μίσθωση κατοικίας αποτελεί μορφή αστικής μίσθωσης, η οποία, ως μη συνδεόμενη με υπηρεσίες ξενοδοχειακής φύσεως, δεν συνεπάγεται όχληση στον οικιστικό ιστό, μείζονα σε σχέση με την όχληση που συνεπάγεται η συνήθης μορφή της μακροχρόνιας μίσθωσης».
Για τον λόγο αυτό, όπως αναφέρεται, «ο νομοθέτης έχει αφαιρέσει τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης από το σύστημα κατάταξης των τουριστικών καταλυμάτων». Υποστηρίζουν επίσης ότι τα «οικεία καταλύματα είναι απλώς κατοικίες. Αυτή η χρήση προσδιορίζει τον περιβαλλοντικό και πολεοδομικό αντίκτυπό τους και άρα παρέλκει η μεταχείρισή τους με ιδιαίτερα πολεοδομικά κριτήρια. Τα μόνα κριτήρια που είναι πρόσφορα για τη ρύθμιση της οικείας δραστηριότητας είναι κριτήρια αριθμητικά, τα οποία συντείνουν στον περιορισμό του αριθμού των διαθέσιμων προς βραχυχρόνια μίσθωση καταλυμάτων και άρα στην εξασφάλιση επαρκούς αριθμού ακινήτων προοριζομένων για μακρόχρονη κατοίκηση».
Η υπόθεση της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Πλάκα παραμένει ανοιχτή. Η ανάπτυξη του Airbnb οδήγησε σε μαζικές ανακαινίσεις κτιρίων που για πολλά χρόνια ήταν κτίρια-φαντάσματα και προσέφερε αρχικά εισοδήματα σε ιδιοκτήτες οι οποίοι είδαν, την εποχή της κρίσης, την ακίνητη περιουσία τους να απαξιώνεται.
Ταυτόχρονα, όμως, σε πολλές περιοχές του κέντρου χάθηκε το μέτρο και μαζί η ισορροπία στο περιβάλλον και στην κοινωνία, με αποτέλεσμα να ασκούνται πολλαπλές πιέσεις σε κατοίκους και επαγγελματίες λόγω των υψηλών ενοικίων και των αφόρητων οχλήσεων, αφού οι γειτονιές του μετατράπηκαν σε βιομηχανίες διασκέδασης.
